房地产营销报告 成都远大华阳项目策划报告.doc

成都远大华阳项目 策划报告 第一部分 成都市宏观经济及房地产总体市场状况 一、城市概况 历史文化 成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。 地理位置和自然资源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，全市总面积12390平方公里，至2000年城区建成区面积208平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 生活特色 成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 行政区划 目前，成都市辖8区4市（县级市）7县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、新都县、大邑县、蒲江县、新津县。 二、城市规划 1、成都市都市区总体规划： 都市区是由大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等七个卫星城与中心城共同构成的高度城市化和现代化的城市群，是形成成都现代化都市的主体，都市区幅员面积3260平方公里、也是中心城规划区范围，各卫星城按照各自的职能分工，优势互补，共同发挥都市区的整体功能。 都市区是市域城市化及第二、第三产业的重点发展区域；都市区以内为一体化的城市地区，区内经济、环境、基础设施和城市功能在2010年以前逐步实现一体化；各卫星城既相对独立地承担所在区域的中心职能，又分别承担中心城的部分功能。 另外，市政府同时提出了要构建“30分钟大成都”的概念，即从成都市中心城区到每一个外围功能片区最多只要30分钟车程。 2、区域定位： 随着3260平方公里的大成都概念提出后，初步拟定将一环路作为城市中心区，重点发展商务、文化功能；一环路至三环路以内，作为主城区，主要作生活区；三环路至外环路之间，作为环城区，重点发展各类产业；温江、郫县、华阳、龙泉等周边城市届时作为“大成都”的外围功能片区，将形成产业跟生活配套的格局。 3、城市发展方向 成都市位于四川盆地的西部，西北高东南低的特征决定了城市要向更容易开发、开阔平坦的东、南方向发展；而西、北方向由于海拔高、开发难度大的因素，同时又多自然风景区，因此不适合进行大规模城市开发。从将来将成都与周边城市共同发展为经济圈的角度来说，城市业应该向东、南方向发展。 向东发展： 根据成都市政府审议通过的《成都市向东向南发展规划》，以市中心城东地区、西临外环路、南至成龙路及成仁路，范围约76平方公里，总体 结构为1个副中心，1个片区中心，3个片区，15个居住区，四纵五横的干道系统。该规划区是以生活居住功能为主的生态型新城区，是城市副中心。 向南发展： 根据《成都市总体规划（1995～2020年）》、《成都市向东向南发展规划》，成都市南部副中心是以人民南路南延线（火车南站外环路）周边为核心的34平方公里地区，重点以发展科研、教育、文化及高科技术产业等功能的，以高新技术发展导向的综合性城市科技产业文化区；人南延线和火车南站立交桥有机地连接了旧城区与城南副中心，未来地铁线穿越人民南路主干道使城南副中心畅通无阻。 4、城市发展热点区域 城东区域——改造热点区 城东片区2000年以来市场发展迅速，《东郊工业区结构调整规划》、《成都市中心城市向东发展规划》、《成都市沙河综合整治工程规划》三大规划的出台，极大的刺激了该片区房地产业的发展。 成都市向东发展城市设计 城南城市副中心区域——建设热点区 城市向南发展方向的确定，城市副中心建设启动；同时，临近成都市高品质楼盘开发集中区——城南，使得城市副中心规划发展地带更加令人向往。 成都市向南发展城市设计 周边卫星城——辐射热点区 城市向南发展方向政策出台、天府大道开通成就了华阳；撤县变区、成温公路的施工带热了温江；同时其他卫星城镇也正越来越受到业界关注。目前已经有众多实力开发商，如华新国际、建信、新希望、棠湖集团等进入卫星城，未来几年内，周边卫星城的发展将持续升温。 成都市华阳卫星城城市总体规划 三、宏观经济 1、发展目标： 发展总目标：21世纪前10年，成都加快发展的总体目标是：构建西部战略高地，基本实现现代化。