房地产采购管理全.pdf

目录 采购方式2 采购人员所必须具备的几点基本素质 5 关系处理7 房地产企业采购、招投标精细化管理分析 11 采购风险 13 采购发展31 采购管理250 1 采购方式 1、什么是独家供应？适用于哪些状况？ 所谓独家供应是指仅向一个供应商采购。适用于以下状况：（1）买卖双方利害与共 （2 ）来 源管制或独占市场 （3 ）精密复杂试制品 （4 ）产品生命周期短，及经常需要变更设计 （5 ） 产品需具有独特性。 2、什么是联合采购？有何优缺点？ 所谓联合采购是指汇集同业或关系企业的需求量，向供应商订购。联合采购优点：（1）统 筹供需，建立产销秩序 （2 ）价格优惠 （3 ）促进同业合作，达成经济外交。联合采购缺点： （1）采购作业手续复杂，主办单位必须煞费周章 （2 ）采购时机与条件未必能配合个别需 求 （3 ）造成联合垄断。 3、联合采购适用于哪些状况？会遭遇哪些问题？ 联合采购适用于：（1）进口管制下发生的紧急采购 （2 ）卖方市场，买主势单力薄。联合采 购面临下列问题：（1）数量分配不均 （2 ）报价方式混乱 （3 ）付款能力不一 （4 ）提货工作 缓慢。 4 、如何寻找供应商？ 寻找供应商广开来源，不管是自行征求或经由报转介绍，必须主动积极，另外供应商的寻求 不应局限于本地或本国，也应该利用外地或国外的供应来源。途径来源：（1）利用现有的 资料。从建立合格厂商的档案或名册中甄选 （2 ）公开招标 （3 ）透过同业介绍 （4 ）新闻专 业刊物 （5 ）公会或采购专业顾问公司 （6 ）参加产品展示会 （7）联合寻源。 5、是否只由采购人员来担负评选供应商的责任？ 宜由采购、工程、品管及生管人员等组成评选供应商小组，收集思广义之效。 6、评选厂商有哪些客观标准？ 评选厂商的客观标准包括一般经营状况、制造、技术、财务状况、品管能力及管理制度。 7、为什么合格厂商尚须加以分类、分级？ 合格厂商的分类是按各厂的专业功能予以归类；分级是将各类的合格厂商按其能力划分等 级。分类的目的是避免厂商包办各种采购案件，预防外行人做内行事；分级的目的是防止厂 商大小通吃，配合采购的需求，选择适当的厂商。 8、询价的对象是否愈多愈好？ 原则上来说，询价的对象应该是愈多愈好，因为报价的厂商愈多，就可精挑细选使供方竞争 激烈，降低成本。 9、为什么供应商必须提供成本分析表？ 由于买方预估的底价或预算有时并不十分可靠，若能借助供应商的成本分析(Cost Analysis) ，或许可以事半功倍。 10、成本分析若由卖方提供，对议价有何不便？ 2 成本分析使用的报表通常有两种方式：（1）由各报价厂商自行提供 （2 ）由采购单位事先编 订制式报价单或成本分析表，提供给所有供应商统一填报。若采用第一种个别提报的方式， 会因各厂商之间报价的内容或成本分析的项目很难获得一致，而增加采购人员将来议价、比 价工作的困难，甚至有些供应商可能会避重就轻，因陋就简，这种草率的成本分析表所能提 供的效益就相当有限。反之，采购用第二种制式的成本分析表，则因报价内容与项目已经采 购单位予以事先规划，各厂商报价基础完全一致，不会发生参差不齐的现象，使比价工作事 半功倍。 11、为什么需要进行价格分析？ 价格分析可相互比较供应商的报价内容，达到公平竞争之目的。进行价格分析将可获得下列 效益：（1）事先发现报价内容有无错误，避免造成将来交货的纷争，且确保供应商所附带 的任何条件 （2 ）将不同的报价基础加以统一，以利将来的议价、比价工作 （3 ）培养采购 人员的成本分析能力，也可避免按照“总价”来谈判的缺失。 12、议价应从报价较高或较低的厂商开始？ 经过报价分析与审查，将 3～7 个厂商的报价按高低次序排列(比价)，先找比价结果排行第 三低者来议价，探知其降低的限度后，再找第二者来议价。经过这两次议价，“底价”就可能 浮现出来。若此底价比报价最低者还低，表示第三、第二低者承做的意愿相当高，则可再找 当初报价最低者来议价，以前述第三、第二低者降价后的底价，要求最低者降至底价以下来 承做，若当初报价最低者不愿降价，则可交予第二或第三低者按议价后的最低价格成交。 13、采购人员如何善用上级主管的议价能力？ 供应商降价的意愿与幅度，常因议价对象不同而有差异，如果采购人员对议价的结果不满