房地产采购管理全.pdf

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目录 采购方式2 采购人员所必须具备的几点基本素质 5 关系处理7 房地产企业采购、招投标精细化管理分析 11 采购风险 13 采购发展31 采购管理250 1 采购方式 1、什么是独家供应?适用于哪些状况? 所谓独家供应是指仅向一个供应商采购。适用于以下状况:(1)买卖双方利害与共 (2 )来 源管制或独占市场 (3 )精密复杂试制品 (4 )产品生命周期短,及经常需要变更设计 (5 ) 产品需具有独特性。 2、什么是联合采购?有何优缺点? 所谓联合采购是指汇集同业或关系企业的需求量,向供应商订购。联合采购优点:(1)统 筹供需,建立产销秩序 (2 )价格优惠 (3 )促进同业合作,达成经济外交。联合采购缺点: (1)采购作业手续复杂,主办单位必须煞费周章 (2 )采购时机与条件未必能配合个别需 求 (3 )造成联合垄断。 3、联合采购适用于哪些状况?会遭遇哪些问题? 联合采购适用于:(1)进口管制下发生的紧急采购 (2 )卖方市场,买主势单力薄。联合采 购面临下列问题:(1)数量分配不均 (2 )报价方式混乱 (3 )付款能力不一 (4 )提货工作 缓慢。 4 、如何寻找供应商? 寻找供应商广开来源,不管是自行征求或经由报转介绍,必须主动积极,另外供应商的寻求 不应局限于本地或本国,也应该利用外地或国外的供应来源。途径来源:(1)利用现有的 资料。从建立合格厂商的档案或名册中甄选 (2 )公开招标 (3 )透过同业介绍 (4 )新闻专 业刊物 (5 )公会或采购专业顾问公司 (6 )参加产品展示会 (7)联合寻源。 5、是否只由采购人员来担负评选供应商的责任? 宜由采购、工程、品管及生管人员等组成评选供应商小组,收集思广义之效。 6、评选厂商有哪些客观标准? 评选厂商的客观标准包括一般经营状况、制造、技术、财务状况、品管能力及管理制度。 7、为什么合格厂商尚须加以分类、分级? 合格厂商的分类是按各厂的专业功能予以归类;分级是将各类的合格厂商按其能力划分等 级。分类的目的是避免厂商包办各种采购案件,预防外行人做内行事;分级的目的是防止厂 商大小通吃,配合采购的需求,选择适当的厂商。 8、询价的对象是否愈多愈好? 原则上来说,询价的对象应该是愈多愈好,因为报价的厂商愈多,就可精挑细选使供方竞争 激烈,降低成本。 9、为什么供应商必须提供成本分析表? 由于买方预估的底价或预算有时并不十分可靠,若能借助供应商的成本分析(Cost Analysis) ,或许可以事半功倍。 10、成本分析若由卖方提供,对议价有何不便? 2 成本分析使用的报表通常有两种方式:(1)由各报价厂商自行提供 (2 )由采购单位事先编 订制式报价单或成本分析表,提供给所有供应商统一填报。若采用第一种个别提报的方式, 会因各厂商之间报价的内容或成本分析的项目很难获得一致,而增加采购人员将来议价、比 价工作的困难,甚至有些供应商可能会避重就轻,因陋就简,这种草率的成本分析表所能提 供的效益就相当有限。反之,采购用第二种制式的成本分析表,则因报价内容与项目已经采 购单位予以事先规划,各厂商报价基础完全一致,不会发生参差不齐的现象,使比价工作事 半功倍。 11、为什么需要进行价格分析? 价格分析可相互比较供应商的报价内容,达到公平竞争之目的。进行价格分析将可获得下列 效益:(1)事先发现报价内容有无错误,避免造成将来交货的纷争,且确保供应商所附带 的任何条件 (2 )将不同的报价基础加以统一,以利将来的议价、比价工作 (3 )培养采购 人员的成本分析能力,也可避免按照“总价”来谈判的缺失。 12、议价应从报价较高或较低的厂商开始? 经过报价分析与审查,将 3~7 个厂商的报价按高低次序排列(比价),先找比价结果排行第 三低者来议价,探知其降低的限度后,再找第二者来议价。经过这两次议价,“底价”就可能 浮现出来。若此底价比报价最低者还低,表示第三、第二低者承做的意愿相当高,则可再找 当初报价最低者来议价,以前述第三、第二低者降价后的底价,要求最低者降至底价以下来 承做,若当初报价最低者不愿降价,则可交予第二或第三低者按议价后的最低价格成交。 13、采购人员如何善用上级主管的议价能力? 供应商降价的意愿与幅度,常因议价对象不同而有差异,如果采购人员对议价的结果不满

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