房地产销售基础知识培训资料2.doc

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房地产销售基础知识培训资料2(2009-07-12 21:47:54) HYPERLINK /c.php?t=blogk=ts=bpoststype=tag房产 这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。 市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价,是指交易双方在正常情况下的成交价格,不受一些不良因素,如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价。 公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售,买方只按其愿付的价格购入,卖方认为是最高价而买方认为是最低价,双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。 公平市价形成的条件归纳起来有下列七个 (a)公开市场; (b)交易对象具备市场性 (c)交易双方具备充分信息 d)交易双方不受任何压力 (e)理性的经济行为 (f)适当的期间完成交易 ( g)正常合理的付款方式 B理论价格 房地产的理论价格,是如果将房地产放在合理的市场上交易,它应该实现的价格。理论价格不是事实,但又是客观存在的。 C评估价格 房地产的评估价格,简称评估价,是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。 在评估市价时,房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场,在许可买卖的制度下,专门有估价机构为交易双方提供服务,这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是,由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同,同一宗房地产,不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理,必须建立健全估价HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=TitleClassID=keyword=?制度,制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说,具有丰富经验的估价人员评估出的价格,较接近于市价。 评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格,用成本法评估求得的价格称为积算价格,用收益法评估求得的价格称为收益价格。 由上可见,需要评估的是客观合理的价格,而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格,这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所,一个良好的评估价格=公平市价=理论价格 2、土地价格、建筑物价格、房地价格 这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种:土地、建筑物、房地。HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=TitleClassID=keyword=λ房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。 A土地价格 土地价格,简称地价。如果是一块无建筑物的空地,此价格即指该块土地的价格;如果是一块附有建筑物的土地,此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。 同一块土地,在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同,会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列六种:(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿,支付征地补偿费;(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”,通常是指路通、水通、电通和场地平整;(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的开发土地,如已做七通一平的土地。“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件,“一平”是指土地平整;(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置,支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。 B建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格,不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价,如购买一套商品房的价格,购买一栋别墅的价格,通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内,与这里的建筑物价格的含义不同。 CHYPERLINK /Article/Search.asp?Field=TitleClassID=keyword=λ房地产价格 房地价格又称房地混合价,是指建筑物连同其占用的土地的价格,往往同于上述人们平常所说的房价。 对于同一宗房地产来说: 房地价格=土地价格+建筑物价格 土地价格=房地价格-建筑物价格 建筑物价格=房地价格-土地价格 3、总价格、单位价格、楼面地价 这是一组按照HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=TitleClassID=keyword=λ房地产价格的表示单位来划分的价格。 A总价格 房地产的总价格,简称总价,是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同,房地产总价格的内容也不容,它可能是一块面积为500m2的土地价格,一套面积为200m2的高级公寓的价格,或一片1km2的土地的价格,也可能是一个地区范围

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