房地产开发建设流程.pdf

一、投资 1、项目定位报告（投资部、营销部） 2、获取土地 （开发商）①（招标、拍卖、挂牌、协议）：以招拍挂为主；②股权转让 证照：《土地出让合同》：红线范围、交地方式、出让金支付条件、土地转性 《国有土地使用证》：性质（住宅用地、工业用地、仓储用地、商业服务业用地、旅游业用 地、金融保险业用地、市政公用设施用地、绿代用地、公共建筑用地、文/休/娱用地、机关/宣 传用地、科研设计用地、教育用地、医卫用地、交通用地、铁路用地、民用机场用地、港口码头 用地、其他交通用地） 3、审核用地是否符合城市规划（规划局）：控制性详细规划 （控规） 证照：《建设用地规划许可证》 第四十一条 控制性详细规划应当包括下列内容： （一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设 的建筑类型。 （二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交 通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、 步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。 确定地下空间开发利用具体要求。 （六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。 第四十二条 控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、 基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。 4 、审核项目总投资、审核项目投资计划（发改委） 证照：《固定资产投资许可证》 二、开发 阶段 序号 计划节点 类别 考核开始时间 考核完成时间 1 取得先行施工手续 取得土地 15 30 2 完成质量、安全监督提前介入 取得土地 15 30 3 取得总规方案非正式批复 取得土地 15 30 4 取得项目立项批复 取得土地 30 60 开工 5 取得《建设用地规划许可证》 取得土地 30 60 前期 6 复核用地红线位置、面积 取得土地 30 60 7 上报公建配套方案 取得土地 30 60 8 开通临水临电 取得土地 30 60 取得土地 60 90 9 完成总规正式批复 取得土地 90 120 取得土地 120 ∞ 10 完成总规取得影响因素 取得土地 90 120 完成规划部门认可的单体位置 11 取得土地 63 93 复核 取得规划局批复的小区 12 取得土地