第四章 房地产经营.ppt

第四章 房地产经营 第一节 房地产经营概述 第二节 城市地产经营 第三节 房产经营 第四节 房地产经营中的市场营销策略 第一节 房地产经营概述 一、房地产经营的含义 所谓经营，即筹划、谋划之道，是指经济活动中的统筹规划和经营决策，包括确定经济活动的目标，计划方针和实现目标的战略、策略、经营时机等方面的内容。 房地产经营就是要确定房地产经济活动的目标和实现目标的战略、策略，以最小的投入获取最佳的效益。 从房地产经营的内涵来看．它有广义和狭义之分。狭义的房地产经营，是指房地产业流通环节的业务，即主要通过城市土地的出让、转让和房屋的出售、出租等形式，把房地产的产权或使用权转移给业主或使用者。而广义的房地产经营则是指房地产经营者对房屋的投资、开发、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修及土地使用权的出让、转让等经济活动，它几乎囊括了房地产业所有企事业单位的经济活动。 因此，本章阐述的房地产经营仅限于房地产的买卖和租赁活动，即房产经营和城市地产经营。 二、房地产经营与管理的关系 (一)房地产经营管理 房地产经营管理，一般是指房地产开发建设即生产与出租、出售的经营管理 。科学地预测、决策并合理地组织、协调和控制房地产生产和流通过程的各项经济活动，就是房地产经营管理。 对于房地产企业来说，其经营管理的重点有两个：一是房地产商品开发之前与开发过程中的决策；二是开发后房地产商品的价值实现。 (二)经营与管理的关系 房地产经营：在房地产企业的经济活动中，根据企业内部和外部的条件，确定房地产开发建设与出售、出租活动的方向、目标和规模。 房地产管理：在房地产企业的开发建设、房屋修缮、出售出租经营过程中，按照自然规律和经济规律的要求，进行组织、指挥、监督、控制、协调。 在现实生活中，经营和管理往往是交织在一起的，两者不能截然分开，只是各自的侧重点不一样，即经营研究的是预测、对策和决策问题；而管理研究的是房地产开发建设与房屋出售、出租的安排、调控和执行问题。前者解决企业发展的方向问题，后者解决企业在经营过程中的效益问题。经营的问题多是目标性、决策性的；管理的问题多是方法性、执行性的。两者相辅相成 。 三、房地产经营决策 （一）房地产企业经营决策的内容 主要有：(1)经营战略和方针政策决策。(2)经营日标与计划决策。(3)项目决策。(4)投资决策。(5)价格与成本决策。(6)市场销售决策。(7)财务决策。(8)经营组织和人事决策。(9)工程项目招投标决策。 (二)房地产经营决策的程序 1．发现问题 ； 2．确定目标 ； 3．拟订方案 ； 4．分析评价，进行决策 5．实施监督和跟踪 (三)房地产经营决策的方法 房地产经营决策的方法有多种，概括起来主要有定性分析和定量分析。 1．确定型决策 2．不确定型决策 ----(1)乐观准则决策法；(2)悲观准则决策法 ；(3)极小化最高准则决策法(大中取小后悔值法) ；(4)机会均等准则——等可能法 ； 3．风险型决策 第二节 城市地产经营 一、城市土地的形成及特点 城市是随人类社会经济发展而逐渐形成和发展起来的区域中心，有了城市就有了城市用地，并随着城市社会经济的发展而逐渐扩展。城市土地（简称市地）在城市经济发展中扮演着重要的角色，城市土地的经营和利用在国民经济中有着极为重要地位和作用。 城市储备土地的来源 1、市区范围内的无主地。 2、为政府代征的土地； 3、因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因停止使用的原行政划拨土地； 4、土地使用期限已满被依法收回的土地； 5、被依法收回的荒芜、闲置的土地； 城市储备土地的来源（续） 6、? 被依法没收的土地； 7、以出让方式取得土地使用权后无力继续开发和又不具备转让条件的土地； 8、城市土地储备中心收购的土地； 9、因实施城市规划或土地整理的需要，市人民政府指令收购的土地； 10、政府认为其他需要储备的土地。 城市土地区别于农业土地的特点 1、中国的城市土地和农业土地的本质区别在于所有制的不同。 2、城市土地的位置具有特殊的重要性。 3、城市土地利用集约化程度高，潜力大。 4、城市土地利用的固定性和多样性。 5、城市土地利用的配套性强。 二、城市经营与城市土地经营 城市经营（Urban Management）的实质就是运用市场经济手段，把整个城市作为一个资源聚合体，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本(如城市土地)、人力资本及人力作用资本(主要是基础设施)、派生资本以及城市无形资本(如城市环境、品位、综合竞争力)等进行集聚、重组和经营，最大限度地发掘这些资源的潜力，在整个城市范围内实现资源利用和综合效益的最大化、最优化，以谋求城市资本的流动和增值，为城市建设和发展提供资金