如何在二三四线城市成功开发商业地产.doc

百年建筑企业大学 二三四线城市中小规模商业经典项目解析 时 间：2010年5月23日（下午） 地 点：北京建银大厦十五层小报告厅教室 主讲人：陈建民 主 题：如何在二三四线城市成功开发商业地产 主持人： 今天下午有幸邀请到易铺中国总裁 中国商业联合会专家委员 北京市政府商业顾问陈建民先生，来为我们讲解二三四线城市中小规模商业经典项目解析。下面我们以热烈的掌声欢迎陈老师为我们讲课！ 陈建民： 一般这种培训课程到了第二天下午因为时间问题都会走掉，我希望留下来的学员在下午的几个小时能够对大家有所帮助。下面就二三四线城市中小规模商业做一些分析，希望对大家有所帮助。 首先，对二三四线城市的判断。我想在座的每一位自己的公司也许是做开发，或者说从事设计或者策划服务，对二三四线城市概念的界定应该说大家有很多的误区，一、二、三、四线城市的说法，因为改革开放包括加入世贸的原因，当时为了对国际的零售商进入中国市场很好的控制他们进入市场的节奏，当年的商务部或者其他机构给国际企业划分出一二三四线城市的概念，到了今天应该讲对这种概念的理解实际上直接影响到每个企业项目操作项目关注的边界条件。 传统一二三四线城市人口规模及经济发展，到现在来讲很难准确界定，经过2009年国内房地产市场大幅度价格飙升，我想今天其实给大家讲另外一个观点一二三四线城市的界定应该讲其实从房价的角度能够一定程度上对这个城市是处在哪个线有一个基本的判断。首先，目前可以这么判断住宅均价在2万块或者以上的城市实际上是属于典型的一线城市，一线城市应该说房价到了2万的价格，这些城市的城市化的比例已经达到了60%或者是60%以上，那么城市化率达到60%意味着这些城市的商业地产开发已经完成了60%或者60%多，换句话说一线省会城市的商业地产已经过了当年快速开发的阶段，在未来一段时间一线城市商业地产主要从当年的开发阶段进入招商运营的周期。一线城市北京、上海，包括杭州、深圳等等，这些城市很明显大家发现，这些城市的一手商品房的销售比例已经低于二手商品房，换句话说这些城市城市化比例达到了60%或者60%以上的比重。为什么讲这个问题呢？其实每个企业在进入中国的各个城市进行开发投资决策应该说最致命的问题是判断市场的时机和节奏，市场不成熟你进去可能出问题，市场成熟了竞争很激烈，难度就很大。一线城市从房价来讲，基本上在2万以上的均价范畴。二线城市均价在1.5—2万区间，这些城市是典型的二线城市，这些地方一手商品房跟二手商品房一手占主流，这些三线城市的商业地产的开发依然是处在正在进行时，这些城市的城市化比例基本上在55—60%之间，讲这个比例的原因是让大家有一个概念，每个城市的机会不太一样。在二线城市在未来一段时间，整个城市化格局应该是快速推进。三线城市房价均价在8000—1.5万，这些城市是属于三线城市，三线城市客观的讲一手商品房占主导力量，商业地产开发还处在中期正在开发阶段，这种城市8000—1.6万这样的城市未来增长速会很快。那么房价在4000—8000的这种城市，实际上应该属于四线，再往下4000以内的城市，比如说县或者小的市。从这个比重来看，从房价跟这些城市的发展节奏来看，可以和这些城市人们的消费水平和收入水平对接，房价的高度意味着这个城市的消费水平到了一定的高度，这个城市所能够接受承载的商业地产，比如像四线、五线房价在5000以内的县城，这些县城的商业百货几乎都很难活得下来，超市没有问题，超市成为五线县城，六线城市大家消费的主战场，在这些现场基本上百货的生存空间很难，百货应该是中端，或者说消费能量达到四线房价在4000以上的城市，百货的市场应该说很兴旺，再越往上百货市场的繁荣程度会更高，从开发商手里1块多租下来的百货商场再租给零售商利润空间很大，也会比较稳健。 从房价和整个地产发展节奏各个方面能一定程度上对不同的城市，哪些类型的商业地产可以在这些地方规划、发展，应该说形成一个直接的对比关系。2006年当时商业联合会和易铺网协作做一个中国商业选址趋势的发布，当时是我操作，曾经把这个报告通过出版社发布，但是这个东西做到一半的时候，发现商业的问题太复杂，城市的发展节奏问题，城市人口规模问题，不同城市消费的习惯问题等等，直接导致我们身边所看到的各种行业，在北京做的很好，换一个城市就死掉了。等于说现在在很多城市看到，比如在03、04年有不少的地级城市有一些有实力的企业到北京，照家乐福、沃尔玛的经营方式，照猫画虎搬到县城，这些企业大部分出问题了。我从201年做商业地产到目前，深刻感受商业地产最重要的一个特点，合适就是变，市场在变。我们作为开发商也好，或者是顾问机构，大家给市场提供的产生必须契合市场环境的特点，市场成熟到什么程度提供相应的产品，市场不成熟不可以做，陈天桥