房屋建筑物评估案例.doc

房屋建筑物评估案例 案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项） 1、评估对象概况 该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31 该建筑物为4层混合结构， 檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施 该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。 2、重置全价 对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 （1）建安工程造价 建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位：元 序号 项目名称 计算方法 费率 金额 (一) 工程直接费 工程量×基价 872,672.17 (三) 企业管理费 ［(一)+(二)］×费率 9.34% 81,507.58 (四) 利润 Σ(一)～(三)×费率 5.54% 52,861.56 (五) 组织措施费 Σ(一)～(四)×费率 6.57% 66,162.61 (七) 地区价差 按规定 35,687.70 (八) 规费 Σ(一)～(七)×规费 5.50% 60,989.04 (九) 税金 Σ(一)～(八)×税率 3.35% 39,191.00 (十) 总造价 Σ(一)～(九) 1,209,071.67 (十一) 安装工程 100,352.95 (十二) 建筑安装总造价 1,309,424.61 注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。 （2）前期及其他费用计算表 工程前期费用计算表 金额单位：元 序号 费用名称 取费基数 费率 金额 取费依据 一 建安工程造价 1,309,424.61 1 建设单位管理费 建安工程造价 0.87% 11,391.99 财建[2002]394号 中煤建协字[2007]90号 2 勘察设计费 建安工程造价 3.21% 42,032.53 计价格[2002]10号 中煤建协字[2007]90号 3 工程建设监理费 建安工程造价 1.70% 22,260.22 发改价格[2007]670号 中煤建协字[2007]90号 4 工程质量监督费 建安工程造价 0.40% 5,237.70 中煤建协字[2007]90号 5 招标代理服务费 建安工程造价 0.10% 1,309.42 计价格[2002]1980号 6 环境评价费 建安工程造价 0.08% 982.07 中煤建协字[2007]90号 计价字[2002]125号 7 墙体材料专项基金 建筑平方米 8 7,620.24 财综字[2002]55号 8 散装水泥专项基金 每吨袋装水泥 3 392.67 财综[2002]23号 9 市政公用设施建设配套费 建筑平方米 10 9,525.30 内政发[1999]12号 二 合计 100,752.14 （3）资金成本 根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。 资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×1/2 =（1,309,424.61+100,752.14）×5.40%×3/2=114,224.32元 （4）重置全价： 重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本 ＝1,309,424.61+