2011年淮北国土挂58号李楼新村项目整体定位及发展战略.ppt

【1期开盘前营销计划】 由于目前尚未拆迁，规划方案尚未报批，营销节奏的计划性不仅要考虑到项目工程节点，同时还需结合房地产市场情况。 营销线： 2011/6 2011/7-9 2011/9-10 2011-11 形象导入期 项目占位期 客户蓄水期 2011/11/20 1期开盘 第十篇：经济测算 单位成本/售价 总量（平方米） 合计（万元） 开发成本 3795 60000 22772 土地成本 1850 60000 11100 前期工程费用 50 60000 300 市政代征费用 100 60000 600 建安成本 1350 60000 8100 底下车库 1000 10000 1000 室外工程及环境 200 道路、照明、园林 400 管理费 40 按建安成本3%计算 240 不可预见费 89 按2-6项的5%计算 532 财务费用 83 利率按照6%计算 500 销售收入 44550 住宅 5500 45000 24750 商业 12000 15000 18000 底下车位 1800 10000 1800 营销推广费用 按销售收入3%计算 1336 销售税费 按销售收入5.6%计算 2495 税前利润 17947 税前利润率 78% 项目开发成本估算和盈利分析——静态测算，税前利润率高达78%，非常理想。 为了保证项目的顺利启动和现金流的平稳流动，鸣鹃提议以下几点： 1、项目整体规划： 本项目高品质社区的高形象的具体落实，对整个项目开发过程起到关键的作用； 2、核心展示区的建设： 给客户直观的展示和体验，促进和保证销售的速度； 3、建立完善高标准的营销体系： 是项目销售速度的实现者，也是销售的重要保障。 【团队组织架构】 THANKS！It’s time to discuss. * 方案2 第八篇：产品建议 在整体定位下，住宅产品打造遵循的建议及着力的层面—— 开发目标 担任角色 1、住宅前期作为主力现金流，同时也需要在价 格上冲到更高，承担总利润的博取； 2、在此目标下，住宅需要在外立面表现和内部 户型优化及创新两方面提升产品附加值，同时严 格控制面积，争取一定的总价优势。 住宅建议原则 1、立面建议：建议考虑ARTDECO建筑风格，立面整体简洁、挺拔、大气体现项目的档次，后期太阳能安装等，也不影响整体立面； 2、户型建议：面积上严格把控，通过赠送面积提升产品使用舒适度，同时增加户型创新元素； 3、附加建议：精品化住宅可以通过综合物业管理、会所等外部配套，进一步提升产品价值。 【产品建议原则】 【规划建议】 32F +底商 3F商业 28F 2# 5# 中心景观长廊 主入口 3F商业 24F 6# 28F 3# 1# 会所 24F 7# 2# 32F 2# 结合本项目的实际情况，规划三种可能方案中，我们建议选用第三种，在保证项目较高收益的同时，实现快速销售，提升项目自身品质。 1、高层建议采用ARTDECO建筑风格，重视几何线条的处理，以凸显建筑整体的挺拔向上，稳重典雅。 2、低层可选择干挂花岗岩或石材，高层选择真石漆配合线条切割，出效果的同时也节约成本。 3、通过线条、结构体块、色泽搭配建筑的整体形态，体现建筑的高端档次和高品质感。 【建筑立面建议】 【建筑单体建议】 结合本项目的实际情况，由于地块的进深较窄、规划日照要求等限制，我们建议建筑单体采用点式高层，1梯4户双品楼结构。 1、项目动工前期可在市中心设置临时售楼部，位于相山路中段； 2、现场售楼部建议有二：一、实体售楼部；二、临建售楼部； 3、营销中心1F作为接待中心，2F作为办公，3F作为样板房展示区； 【营销中心建议】 32F +底商 3F商业 28F 2# 5# 中心景观长廊 主入口 3F商业 24F 6# 28F 3# 1# 会所 24F 7# 2# 32F 2# 营销中心 样板房作为体验营销的直接表现模式，其作用不仅仅让客户出现冲动购房，同时也是企业形象展示的一个平台。 【样板房建议】 架空层抬高小高层和高层起步层，最大化景观视野，丰富园区景观特点，同时将入户门厅置于1层，类似酒店入户大堂，彰显项目档次。 1、本项目可在小区主入口两侧建议全部挑高5-6米架空，同时引入景观体系，实现社区景观与建筑的融合渗透； 2、与架空层灵活设置电梯间，入户门厅及休息区，提升档次； 3、架空层还利于景观视野渗透，打开高层建筑下部的空间感，消除高层园区的压抑感。 【架空层建议】 户型创新在淮北目前市场上，尚未出现，入户花园的赠送需考虑提升赠送空间的实用性。 可将入户花园隔成一个开敞的书房或其它功能室 入户花园可隔房赠送（部分赠送面积），或者错层赠送（全部赠送面积） 错层部分实现全部赠送入户花园面积 入户花园改房 【户型之