江苏句容地产项目前期定位研究报告.doc

市场篇‖地块研究 项目竞争范围确定 启示 本案位于句容宝华与南京仙林交界处，距离仙林CBD仅七公里，距离句容县城约三十公里，据其区位特征及客群来源特征，项目隶属泛仙林板块，故市场竞争主要来自仙林及南京地区。 区域规划背景 发展目标 1、绿色城市 ??城市内部绿化景观与外部优良生态环境相互呼应，绿色生态空间与城市建设有机融合，做到quot;城市融入自然、自然深入城市quot;。 2、文化城市 ??以建设仙林大学城为契机，挖掘仙西地区历史文化资源，营造以城市科技、文教设施和近郊体育文化公园为主体，社区文化设施为辅的文化城市。 3、科技城市 ??以具科技研发职能的大学城和高新技术产业园区的建设，营造城市的科技氛围，构建科技城市。 4、适居城市 ??以自然宜人的生态环境、浓郁的科技文化氛围、通达的道路交通、完备的配套服务设施，塑造富有特色的适居城市。 仙林定位：南京都市发展区内的区域副中心，以发展高 等教育和高新技术产业为主；是集中体现现代城市文明 和绿色生态环境协调发展的新市区 交通设施规划—仙林大道东延扩大仙林版图；地铁二号线进一步拉近仙林同主城距离 ■□地铁二号线东延线于20071/a.10.7正式开工。 东延线从二号线马群站出发向东，依次设置紫金山站、仙鹤门站、仙鹤中站、南师大站和仙鹤东站5座车站。二号线东延线全长约9.25公里，其中地下600米，高架7000多米，地面近1300米，仙林大学城境内共设置了仙鹤中站、南师大站和仙鹤东站3座车站。届时，仙林大学城内14万常住师生和居 民出行将更加便利，由仙林至新街口的时间将由50分钟缩短至20分钟，地铁商铺也开始建设。 ■□轻轨：在新市区南部预留半环型轻轨系统。 由紫金山火车站出线，经过麒麟片区中部大型公共设施预留地 和青龙片区，至仙林大道，与地铁二号线换乘。 现有交通配套 仙林大道贯通宝华后将使该片区与仙林大学城直接对接，届时本项目的距离感及偏僻感将得到减弱，生活便利性将有所提高 车行交通 目前该项目距离南京市主城约40分钟车程，仙林大道通 车后，距离主城约30分钟车程 公交出行 项目地处句容，周边公交系统不是很发达，目前项目至主城无公交线路，为弥补公交系统的不足，社区巴士不可或缺 步行出行 距离区域商业中心较远，步行不便，社区生活配套将成为规划重点 大山地 仙林翠谷 隆昌寺 项目 项目位置及地形地貌 地处宝华山森林公园内，群山环绕、依山傍水，自然环境优秀。 项目内部地形较为复杂，水面、山体、道路较复杂，较利于规划山体亲水别墅产品。 地块价值预判 解析 土地级别：项目地块地处句容，同主城的距离感难于忽视； 自然景观：地块深处群山之中，具备直接利用的景观资源； 环境污染：项目地块周边无污染源，地处4A风景区； 交通情况：项目公交系统不完善，目前至主城的可达性一般，但仙林大道的通车即将为区域交通带来改善； 生活配套：项目周边配套主要来自自身配套及宝华镇； 学区情况：学区主要来自仙林大学城； 社会治安：区域内人口密度较小，整体治安情况一般； 社会人文：宝华山4A风景区及隆昌寺 区位形象：区域形象较为陌生，偏僻感较重。 ★ 区位形象 ★ 社会人文 ★ 社会治安 ★ 学区情况 ★ 生活配套 ★ 交通情况 ★ 环境污染 ★ 自然景观 ★ 土地级别 较差 一般 中等 良 优 权比细目 基地具有很高的生态资源，是打造低密度别墅产品的先天条件；区位及交通环境条件尚且不足，通达性较弱，需拔高项目的调性及吸引市场眼球，用优秀产品一炮打响！ 仙林大道施工等政府规划加速该区域同仙林大学城对接 地块目前距离南京市中心约40分钟车程，目前尚未脱离郊区板块的形象特征；随着仙林大道通车，区域交通条件将得到大力改善，区域形象定位也将逐步由第二居所向第一居所转型。 基地深处群山，具备优秀景观资源 地块深处宝华山4A景区内，群山环绕，依山傍水，景观优势十分明显。 中远期基地周边别墅项目集中，便于板块形成共振共鸣 基地周边已有别墅项目推出市场，且周边已出让住宅用地体量可观，便于板块形成共振共鸣。 市场篇‖市场研究 重点关注区域市场分析 未知 独栋别墅 0.37 13.32 36万（546亩） 紫金七号 南美加州风格 独栋别墅 / / 252户独栋 翡翠湾 城东 句容 区域 1.2 0.65 别墅0.8 0.44 0.49；一期0.39 容积率 北美风格 独立、双拼、联排 12 22.4（ 337亩） 大山地 16 14.71万平米 14.5（217亩） 66.3（995亩） 占地面积 （万㎡） 20 10万平米 15 35 总建面积（万㎡） 民国风格 电梯洋房、单身公寓、独栋别墅 仙龙湖 民国风格 独栋、联排别墅 阳明山庄 北美风格、南加州风格；西班牙风格 联排为主、独立、双拼、多层、小高层 仙林翠谷