如何实现购物中心综合体的资金平衡.ppt

3、嘉信茂式的店中店 经营特色：种类较全的小型百货。 经营规模一般较大，在8000-10000平方米左右，主要经营零售类百货、便利配套与餐饮业态。店中店内零售类百货品类较多，类似于一个小型百货，其中女装与运动休闲服饰占较大比例。该模式下配套餐饮与其他便利性配套占比都较小。 案例：长沙嘉信茂购物广场店中店 业态 实用面积（㎡） 占比 家居 200 2.4% 化妆品 300 3.5% 男装 820 9.6% 女装 1630 19.0% 食品 720 8.4% 饰品 503 5.9% 童装、玩具 1060 12.4% 鞋、箱包 760 8.9% 运动休闲 2500 29.9% 合计 8500 100.0% 以上三大购物中心综合体开发模式的资金平衡研究，谨献给在购物中心开发路上积极探索的开发商们，希望能够抛砖引玉，让大家碰撞出思想火花，找到适合自己的购物中心开发模式，为中国特色的购物中心找到更接近真理的开发模式。 * * THE END！ THANKS！ 一个10万平方米的购物中心，按照中档装修来预计，整个项目投资成本将达到6000元/平方米，硬件投入将达到6个亿。虽然说购物中心规模大，未来竞争力越强，但对于一些刚介入购物中心的开发商而言，将背上沉重的包袱。 将购物中心部分规模控制在最小，7—8万平方米，单层面积控制在12000平方米（其中主力店会占用5000平方米，中庭1000平方米，再规划6000平方米的店中店来维持整体购物中心的租金平衡），地上4—5层，加上负一层商业面积20000平方米，完全能够满足一站式消费，将其他的商业面积转化成可及时套现的街区和塔楼。 实操关键点一：将购物中心部分控制最小规模 1、增加塔楼容量，提升利润空间 省会城市的购物中心综合体的塔楼部分溢价空间较高，在一般的区域型商业中心里，都能够突破1万元/平方米，因此在省会城市区域型购物中心综合体中，尽可能的向政府要指标，往上发展塔楼的容量有利于项目回笼资金。如果是在地级市，在塔楼溢价空间不高的情况下，还是需要尽量增加地块的面积，通过销售大量的街区来实现资金回笼。 2、增加塔楼丰富度，提升单价含金量 购物中心综合体的效益来源于其功能的复合，打破塔楼只做住宅的单一格局，通过规划丰富的商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而形成商务办公、酒店、居住、商业的复合空间，不但提升了项目价值，同时提升了区域价值。 实操关键点二：增加塔楼的容量和丰富度 购物中心综合体上要不要建酒店，也是发展商需要取舍的问题，建星级酒店，对购物中心整体档次和核心竞争力必然是有利的推动，但是一个20000平方米中型规模的星级酒店，预计投资成本要达到1.5亿左右。如果不建酒店，整个购物中心综合体的档次会略有降低，但是可以为发展商回笼1个多亿的资金。 对于有长远考虑的开发商，可以建星级酒店，但尽量控制酒店的规模，大约15000平方米即可。但对于首次介入综合体开发的开发商，建议将酒店的规模做到最小，品牌降低，甚至在政策允许的情况下，尽量不建酒店。 实操关键点三：控制星级酒店的规模 购物中心 城市公寓 街区 以某省会区域型购物中心为例，该项目规划了独立的购物中心和独立的街区以及大规模的塔楼，其中购物中心规模控制在最小，单层面积只有12000平方米。项目通过销售商业街区和塔楼来回笼资金，从而实现了资金平衡。 三、实战案例 省会城市区域型“购物中心+街区”的资金平衡测算分析 1、项目的经济指标 （1）、项目地块指标 （2）、产品定位后的经济指标 土地面积：48107㎡（合72.16亩） 土地用途：商服用地（商业、商务办公）、社会停车场用地、公共绿地。 规划建筑容积率：4.3以下（含4.3），其中商业建筑面积不低于10万㎡，不超过12万㎡；本地块在满足停车及安全要求下，可建设地下商业建筑面积不超过1万平方，不计入容积率；可建设地上社会公共停车库，计入建筑密度，按社会公共停车库总建筑面积一半计入容积率；建筑密度50%以下（含50%） 土地面积 48017㎡ 容积率 4.3 计容面积 206860㎡ 公寓式办公（十七层） 100330㎡ 商业总建筑面积（120500㎡) 购物中心（六层） 78900㎡ 商业街（两层） 26600㎡ 地下商业面积 15000㎡（不计容） 2、项目销售与持有面积分配 购物中心持有 街区销售 公寓式办公销售 楼层 区域 建筑面积(㎡) 销售 面积 (㎡) 持有 面积 (㎡) 负一层 至六层 购物中心 93900 93900 一、二层 商业街 26600 26600 三至二十层 公寓式办公 100330 100330 合计 220830 126930 93900 3、小结 @利润初估=（街区+塔楼）销售额—