合肥商业地产调研分析解析1文档.doc

合肥商业地产调研分析 一、商业地产概念的要点 商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”。按市场功能和建筑形态来划分商业地产形式：底商、裙楼（商场）、社区临街商铺专业市场、专业商场整合性复合性的商业楼写字楼步行街地下商业城（街）购物中心（SHOPPING MALL）酒店（产权式酒店）会展中心、会馆、会所文化产业商业地产（电影院、娱乐城）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）教育产业商业地产（校园商业广场）工业园区商业地产旅游商业地产任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，是由不同规则的图形组合的，与行政区划没有关系。 商业地产作为一种投资手段，资产的保值增值、获取稳定收益是主要的投资目的。尽管2010年以来一系列的房地产调控政策推出，但总体而言这种调控主要针对住宅市场，对于商业地产等非住宅类地产影响相对较小。经济的发展、居民消费水平的提高为商业地产提供了更大的市场容量，在住宅地产受到调控政策的压力下，商业地产将保持其稳定健康发展。 三、目前合肥主要的商业中心区分布 随着合肥城市消费的总量和水平不断提升，合肥市场多种商业业态如雨后春笋般出现，百货品牌（商家）依托自己的资金、管理、经营模式等多种比较资源优势在市场中拼杀，目前能在市场中占有一席之地的都是规模大、经营优的商业企业。纵观合肥大型商业，主要以商圈进行分布，主要有： 1、市中心商圈 主要以苏宿州路和步行街为横纵，周边有大型商场、专卖店、超市等，是合肥市最繁华、人流量最大的地段，聚集了合肥市场市价最高的门面房，商业包括了鼓楼、商之都、瑞景、金鹰国际、苏宁电器、五星电器、宏图三胞、百盛商场、三福百货等。所含大型商业物业仍主要采用百货的布局形式，以服装、电器等作为主要经营内容，功能较为单一，餐饮、娱乐及展示体验设施比例较少。 2、新站商圈 该区域既有辐射周边生活区的零售商场、大型超市，又有各类批发、物流、仓储等业态。前者以元一时代广场商业中心借助望潜交口、杜岗、锻压厂、变压厂、皖安厂等改造项目商业地产开发是一种建立在多种专业平台上运作的地产开发项目，它除了要熟悉地产行业的运作规律，还要对零售业也非常了解，需要对消费者行为有着深度的认识。商业地产营造的不仅仅是一个购物场所，更是居民生活的一部分；影响最终消费者行为的因素包罗万象，其中既有社会和经济环境，也有生活习惯和人文风俗。与其他行业相比，零售业的竞争则非常接近完全竞争，一招制胜的可能性非常小它是一个非常注重细节的行业。运做商业地产是一个系统工程。首先商业地产的开发是一个长线投资，追求的是长线、稳定的收益，发展商要具备将所开发物业的全部或部分作为优良资产进行长期经营的心态；其次在项目的前期，就要聘请专业公司共同参与商业项目运作项目精心的规划、设计以及项目的定位。商业地产项目的开发首先应该意识和尊重商业地产的运作特性。一个商业项目销售完成，发展商的使命并没完成，还要考虑最终经营者是否能有经营利润。根据既定的项目商业经营理念、合理的前期规划设计、精心的市场推广策划、圆满的商家招商、成功的商业营运，才能成功运作商业地产项目的开发。只有如此才能吸引到消费者的注意力，消费，商家有钱赚，才交得起租金，投资者才能有回报，。