房地产项目快速开发与运营管理谢志华.ppt

* GOP：营业毛利 EBIT：息税前利润 * 战略吻合：根据公司战略规划，编制《土地储备计划》，经过严格审批程序之后，拓展人员对搜集的土地信息根据公司土地储备要求进行初步判断，对复合公司土地储备计划的土地信息，审核后才能进入下一阶段的信息搜集。 人在事前：1、前期项目团队：区域有意向地块后，就应该着手组建前期项目团队。项目团队越早组建、越早介入投资谈判，对项目风险识别、后续快速开发越有利。为降低项目风险，最好由有经验的老项目总出任新项目的总经理；2、前期策划小组：区域投资部或项目总牵头，组织项目部及区域设计、营销、成本、财务、运营等各职能专业人员到现场就各专业各业务板块进行深入研究，同时组成项目前期策划小组，对该项目进行论证及编制各专业的计划及安排 * BGY、万达：争取政府相关领导挂职项目，如争取城建副市长级别领导挂职指挥部长; * * 1、规划前置：规划方案在摘牌前基本要能通过规划部门预审批（主要地方领导认同）。 尽量做满容积率：重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标， 重视普通住宅面积界定的临界点； 提前了解当地规划要求，建议严格按照当地规划要求进行规划设计 尽量提高售建比，减少无法出售的地下室面积。（清风徐来：就是提高货量、货值，参看龙湖总图七剑） 2、板房设置： （1）原则上，所有户型都要设置样板房。 （2）须控制规划户型的数量。 （3）新项目都要设置豪装别墅及公司通用标准装修别墅板房 （4）为充分展现苑区的成熟配套以及环境，需于货量现场选择景观好的楼层设置现场板房 （5）并做好首层架空层的泛会所展示和体验，项目应尽量避免建临建板房。 3、产品选择： （1）展示区宜采用公司已有标准户型，这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸，节省设计、采购和招标时间； （2）别墅和洋房要同期展示，同期开卖；地下车库施工周期长，1-2个月/层，难以与别墅产品同期展示； （3）展示区中尽量不规划带地下室的洋房产品，以保证施工工期满足同期展示开卖。 4、物业规划建议：参考物业公司从物业管理和业主角度提出的规划建议，如出入口、物业管理用房、垃圾房的选址及面积等。 * 通过专业线、级别线的分别研究讨论，待决策事项在过程中已充分研讨并确定，从而在决策层快速决策 * * 案例：BGY的招标工作前置要求 要求各项目从土地挂牌开始，就可以开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。 和编制招标文件同步：将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等，提供给成本管理中心，明确招标工程各专业的施工承包范围， * 施工合同：工程部应参与施工合同中“工程管理条款”的拟订，掌握进度管理主动权；提前确定展示区各专项工程合同单价，应提前确定操作方式，以便管理工程款的内容 尤其对于赶工费、施工进度明确约定、施工人员数量、垂直运输设备数量、总分包权责约定等，提前确定操作方式，为后期支付工程款提供依据。 * （1）规划方案：土地立项10天内完成规划设计方案编制，协调政府及各相关部门召开规划提报会，提出我司规划思路和规划手续预审等推进理念通过预审批，获得规划主管部门及当地主要领导支持。 （2）如分歧较大，则以确保展示区不变为原则。推进规划报建工作，有条件的先做地勘。提前选定施工图设计单位和审图公司，先行完成报建施工图，进行施工图审查和报建。特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行报建，确保摘牌后取得基础施工的“尚方宝剑”。 * 1、施工计划：在工程施工前，加强对总分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投入等资源投入计划的严格审核，审查施工进度计划是否合理，有无可能实现，是否适合工程的实际条件和现场情况，避免以空洞的不切实际的工程进度计划来指导施工。 2、为了保证施工进度，需要着重审查的内容包括：有无制定节假日（如春节）期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施工的应急补救预案，对订货期较长的材料设备有无提前订货措施等。例如，对雨季等影响工期的因素可提前界定：下雨可将其细分小、中、大雨。小雨、中雨通过提供雨衣给工人，让施工单位没有借口不开工，并且项目也以身作则，亲自在现场督促施工单位加班，这样项目只需支出很少的成本，在不是很恶劣的天气中争取到宝贵的时间。对于大雨暴雨恶劣的天气现场不能施工的，项目应提前与施工单位约定赶工措施。 * 1、重点考虑关键工序的施工组织：例如，有挂石的施工时间较长（尤其关注石材材料的堆放场地合理设置），其施工应该尽量安排在前面。 2、抢工奖 原则上赶工奖励费用从该项目的成就共享奖金池或旧项目奖金包中扣减。 * * 六、重视采购下单