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开发流程及经济评价 顾问课程讲义: 本门课程的目的 我们对课程的展开角度,为什么要了解流程和经济评价,有什么实际应用 课题一:开发决策和流程环节 房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为如何? 项目推进慢在各环节的主要原因 如何加快项目进度(以某多层项目为例) 课题二:经济评价的应用 我们对课程的展开角度,为什么要了解流程和经济评价,有什么实际应用 项目经济评价的指标体系——对项目盈利能力和风险的模拟和分析 项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例 物业配比模拟的两种方法 房地产开发成本构成 现金流量分析 不确定性分析 我们将结合具体案例来讲解经济评价在决策中的运用—— 经济评价的基本原则 经济评价的常见误区 如何成文优秀的经济评价报告—— 给大家的建议——如何成为经济评价高手 盈亏平衡分析 又称保本点分析,分为: 价格保本点分析 销售率(租售率保本点分析)保本点分析 敏感性分析 又称灵敏度分析 反映单种不确定因素对项目效益的影响 一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性 案例1 协助决策物业形态—— 案例2 协助决策资金计划—— 案例3 协助决策容积率—— 客观合理 价值对等 对于容积率、成本、价格等基本假设的取值要做到客观和合理 品质不对等的商品,不在同一价值体系下比较 追求精确地说明问题: 实际上,就是在施工图设计阶段后的工程概预算,都存在10%左右的误差,而项目前期的经济评价误差范围更大。 提交“大而全”的单方案经济评价不但浪费大量的时间并且缺乏参考意义。 取值随意,缺乏说服力: 测算取值难以把握的方面:物业配比、容积率、建安成本和施工成本分期投入时都会缺乏说服力。 基本假设缺乏弹性: 经济评价是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟,基本假设不能等同于事实,必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的变化。 明确基本假设,取得共识 基本假设的合理性比计算过程更加重要 步骤1: 提出和决策相关的核心问题 切中决策的要害 步骤2: 结合市场分析评判方案 要市场的合理性,而不是数值上的利润最大化 步骤3: 给出指导发展或规划的“方向性建议” 从经济评价背后提炼出规律,指导和推进项目 步骤4: 了解房地产项目开发决策和流程环节 掌握经济评价及其在决策中的作用 关于开发流程: 什么时间干什么事? 什么事情谁来办?怎么办最好? 环节容易出什么问题? 流程对开发商的影响是什么? 关于经济评价: 评价哪些指标? 评价用在什么地方? 如何进行评价? 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 资源获取 资源加工 资源流通 及再流通 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上! 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素? 市场未来预期; 项目或区域发展预期; 规划条件的市场实现及经济实现; 开发商企业发展战略和机会成本; 竞争对手的情况分析。 政府出让土地的方式 拍卖、招标、协议;(挂牌属于拍卖方式的一种) 什么情况之下用什么方式?招标将会增多 目前的现象:北京双限、深圳背负15%返还指标等 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 现有的土地政策的问题 单一的供应主体导致的信息不对称; 政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失; 价高者得的土地分配制度。 土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致 战略型高价——建业郑州北市区地块;(不在土地本身) 转型企业高价——产业企业进入房地产;(利润期望低) 资金密集型无地企业——金地龙华地块;(恶狼扑食型) 非理性企业拿地——众多非成熟企业。(一介莽夫) 地块分析 市场态势 售价预测 开发模式 利润预期 初步地价 地价变量 变量分析 变量分析 最高竞拍价 最可能地价 最乐观地价 竞争对手分析 企业发展战略 起竞价格 过程加价 策略加价 场外公关 传统价格模型 合理价格模型 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 企业如何在招牌挂中为自己谋利? 设定竞拍门坎:资金门坎、资质门坎; 改变用地条件:附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建; 带方案拍卖:设定方案或者要求短期给出方案; 人为因素:搞定拍卖师(敲锤)、搞定政府(返利)、搞定对手(给钱)。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 主要决策问题(钱、地、人): 决策资金:如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道 决策项目:发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度 决策人力:团队运
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