世纪联华小区前期物业管理方案.doc

世纪联华住宅小区 前 期 物 业 管 理 服 务 方 案 荆门市兴科物业管理有限公司 二00八年十一月二十四日 世纪联华小区物业管理方案 根据开发商对世纪联华小区物业管理要求严、标准高的特点，做到有计划、按步骤地管好世纪联华小区物业，切实保障开发商的利益，保证物业管理服务的正常开展，同时，本着措施落实、人员落实、任务落实和责任落实的原则，特制定本方案。 第一章 提高管理水平的设想与策划 物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化的特征，在市场经济条件下呈现欣欣向荣的景象，随着人们生活水平的提高，业主对物业服务的要求也在不断变化，兴科物业一直在保证服务质量的基础上不断创新服务项目，让业主永远能得到满足。规范化的操作是提高服务质量和效率的基本保证，为此，兴科将服务过程中的每一个动作，每一个微笑，每一句话都规范化，让业主从心里觉得兴科很规范，兴科的员工很有素质，从而使业主认同兴科物业所提供的每一项服务，进而达到共同管理好世纪联华小区的目的。 世纪联华小区是湖北联华房地产投资有限公司开发的高层住宅小区，其物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”的品质，荆门市兴科物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。 一、整体思路 世纪联华住宅小区坚持以人为本，树立“业主至上”之理念，突出居住环境与大自然的和谐美，想业主之所想，随业主之所愿。无论从整体规划还是局部设计来看，世纪联华住宅小区都是高起点、高水准、高品位的住宅小区。 针对世纪联华住宅小区物业管理的各个要素，在深挖设计和开发思路的基础上，充分把握未来住户的生活需求以及物业管理工作将面临的难点和重点。我们将整体构思和管理策划思路概括为：贯彻一个思路，树立两种意识，得到三方满意，充分发挥管理及服务理念。 贯彻一个思路：以人为本、社会效益、环境效益、经济效益高度统一的管理服务。 树立两种意识：业主第一意识、法治意识。 得到三方满意：合作方满意、业主满意、政府满意。 二、工作措施 1、编制《员工手册》，培训专业的技术操作人员和技术管理人员。 2、确保人防和技防相结合，由管理处统一调度，强调多重结合，全面防范，做到外松内紧，保证安全防范。 3、为确保世纪联华住宅小区的优雅环境，杜绝违章改造、装修，制定详细的《装饰装修管理规定》，结合广泛的宣传，把违章改造、装修制止在萌芽阶段。 4、精心养护小区绿化，加强精神文明建设和环境建设。对小区内噪声、空气等环境要素进行检测，全面加强小区内环境文化和环保建设。 5、根据小区不同的房屋组团特点，制定有针对性的保安、清洁、绿化、社区文化等管理措施，由管理处统一指挥，集中管理。 6、充分借鉴其他小区的成功经验，开展卓有成效的社区文化活动，提高物业管理的社会效益、环境效益和经济效益。 第二章 机构设置和人员配备 一、世纪联华住宅小区的物业概况： 1、世纪联华小区整体情况：总占地面积17303.51m2，建筑总占地面积 m2，总建筑面积69868.8 m2，其中：住宅建筑 面积55820.87m2，商业房建设面积5392m2，容积率3.5，建筑密度33.8%，绿地率32%，总户数 ，高层2栋28层，高度86.1m；小高层4栋18层，高度54m。 二、机构设置 根据世纪联华小区的整体规划和实际建设的情况，我公司本着统一布署、分步实施的原则，在世纪联华小区设立“世纪联华小区物业管理处”，服务机构如图： 世纪 世纪联华小区 管理处 服务中心 护卫班 环保班 维修班 三、人员配备： 世纪联华小区管理处配备21人（如图） 世纪 世纪联华小区管理处 主任1人 服务中心3人 护卫班8人 环保班6人 维修班3人 第三章 管理服务内容及管理服务质量 一、物业管理服务内容 1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。 2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、消防等设备设施。 3、道路、化粪池、自行车棚、停车场（泊位）的管理和维护。 4、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 5、维护公共秩序，包括巡逻、门岗执勤、门前三包等。 6、绿化维护管理，包括浇灌、修剪、治虫、除杂、景观再造、花卉更新等。 二、物业管理服务质量 1、房屋外观：立面整洁、无破损，空调安装统一有序，无违规乱搭乱建现象。 2、设备运行：保障小区内各类设备运行良好，供电、供水、供气、电梯、二次加压供水运行正常。 3、房屋及设施设备维修养护：实行定期检查，专人维修养护、房屋维修及时率达到98%以上，急修不过夜、小修小补24小时内完成。 4、公共环境卫生：实行专人保洁、垃圾日产日清，小区无杂物，无乱堆