合富辉煌大型区域开发顾问项目工作思路交流.ppt

近期（5年，2008－2013）——“具有TOD发展示范意义的大型居住区” 中期（5年，2013－2018）——“城市东北部的综合新区” 远期（远期，2018之后）——“城市级的区域副中心” 从价值链的分析出发，开发商参与区域开发项目建设，通常承担四种角色 商业角色 土地运营商 房地产开发商 房地产代理商/中介机构 运营管理/物业管理 每种角色在整个区域开发价值链中有不同的权力和利益点 区域开发是一个价值创造的过程。 开发主体通过在价值链的不同阶段所拥有的权力和能力，来创造价值和获得利益。 呼市政府 光大环城 地区经济发展 城市化 财政收益 政治成就 利润实现导向下的财务与市场目标 区域开发 土地增值 开发商与政府之间在区域发展、经济目标实现和土地增值上有着广泛共同利益 同时，二者在土地增值的分配上也存在潜在矛盾冲突 在对本项目地块开发上，光大环城与政府之间有共同利益和目标，也有潜在的利益冲突 单独一级开发的政策约束和限制 投入大、风险高、周期长、回报利润低，不具有吸引力 开发商 开发投入大，资金缺乏 政府 单独进行一级开发的困境 要求4：寻找创新的区域开发盈利模式——呼和浩特光大项目 实现公私合营，打造城市运营商 实质：承上启下，左右逢源 承政府宏观战略之上：代表公共利益与城市发展导向的公共部门进行城市/区域建设的参与 启市场运营之下：代表市场需求的私人开发商进行城市/区域建设的参与 搭建市场平台，整合两头资源：公共与私人部门组成公私合营，进行资源共享与整合，打造城市运营商 完善区域功能，提升城市架构：促进区域经济发展，实现政府和私营开发商双赢 解决方案: 要求4：寻找创新的区域开发盈利模式——呼和浩特光大项目 销售营销/运营管理 项目规划/项目设计/项目建造/销售营销 土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商 管理运营 项目开发 土地开发 参与土地规划、一级开发和运营 在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给小业主 宣传，吸引驻商 宣传、营销，吸引消费者和投资者 日常运营、维修和其他管理 要求4：寻找创新的区域开发盈利模式——呼和浩特光大项目 权能 利益点 影响区域规划 掌握土地开发经营权 土地一级开发(基建) 低成本获取土地 与政府分配土地增值收益 一级开发的利润 土地转让权 招商引资 土地二级开发(自营、合资、股权转让等) 通过项目投资获得土地增值收益 招商佣金和租金 二级开发利润回报 物业管理和持久经营 持续现金流回报 土地开发 项目开发 管理运营 要求4：寻找创新的区域开发盈利模式——呼和浩特光大项目 本项目的盈利模式——依靠对土地资源的获取和价值挖掘，实现土地增值收益 持续经营 营销、宣传和吸引消费者和投资者 项目规划 项目二级开发 参与规划 土地一级开发 权力 运营现金流 运营管理、物业管理 招商佣金，服务佣金 代理、经纪和中介 二级开发利润回报 房地产项目开发商 低成本获取土地 与政府分配土地增值收益 一级开发的利润 土地开发商 利益点 角色 核心盈利点 要求4：寻找创新的区域开发盈利模式——呼和浩特光大项目 获得土地增值收益 招商佣金和租金 开发收益 自营开发 联合开发 利润从哪里实现？ 要求4：寻找创新的区域开发盈利模式——呼和浩特光大项目 获得土地增值收益 股权转让 公开转让 直接获得收益 间接获得收益 进行土地一级开发，出让后直接获得收益 常规的间接获取收益途径 探索直接获取收益途径 二级开发 招商 要求4：寻找创新的区域开发盈利模式——呼和浩特光大项目 要求5：将市场的可实现作为开发方案可行性的判断标准——鄂尔多斯北物流园区项目 项目地块 项目区位：鄂尔多斯主城区的北部门户位置 项目规模：占地面积3000亩 项目的难点与特殊性： 既要有战略高度，又要求市场实操； 既涉及一级土地运营，又包括二级土地开发运作； 既包含比较常规的住宅项目，又涉及专业性很强的商业、酒店 、办公物业，以及建材、汽车、机械设备等商贸物流的领域； 既要求区域的长远通盘计划，又要有引擎项目的近期开发运作。 一站式现代化建材 家具交易展示中心 大型一体化汽车专业服务平台 多元化服务模式的现代仓储物流基地 城市中高档高品质社区 现代商务公寓 经济型连锁酒店 城市最具特色的商务休闲会所 要求5：将市场的可实现作为开发方案可行性的判断标准——鄂尔多斯北物流园区项目 合富辉煌大型区域开发顾问项目 工作思路交流 合富辉煌的业务领域 在参与中国房地产发展的市场实践中，合富辉煌坚持着持续发展的企业意志，旗下成立了“合富辉煌房地产顾问、合富置业、合富地产、保来理财、邦邻