房地产经营与管理讲义.ppt

房地产经营与管理 教 学 讲 义 第一章 概述 一、房地产业的概念： 　　　指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，它包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。 二、房地产的概念： 　　　广义：房屋和土地作为一种财产的总称。（房产和地产） 　　　房地产起源于英国，在英文中，用“real estate”表示，其中，“estate”原义为“庄园、私有财产”，与real搭配为固定用法，取不动产义。 狭义：业内通常指城镇房地产。 * 外延： 1、不仅是居住的载体，也可以成为精神的寄托。如：中国的故宫、美国的双子星、香港的汇丰银行。 2、除了房屋本身的居住功能，配套设施、环境的要求也越来越高。 3、中国的风水理论：实际上是指有一个舒适环境。 龙：龙脉，又分为形、势，千尺为势，百尺为形，势为于外，形 在于内，势是起伏的群锋，形是单座的山头。 穴：指有勃勃生机的生息之地。即居住的地方。 砂：指地质情况。 水：为依山傍水之水。 向：指方向。 三、经营的概念： 指商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。 四、房地产经营的概念： 广义：房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。 狭义：指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的研究和实施。 房地产经营包括的主要内容： 1、房产经营：包括房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等活动。 2、地产经营： 产权经营：以土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营。 开发经营：以土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。 生地：未开发利用的土地，一般离城镇较远，没有市政基础设施。 熟地：已完成开发、可供建设地上物的土地，投资者取得使用权后，可直接进行建设。 3、服务经营：包括“产前”服务，买卖、租赁及“售后”、“租后”服务。 五、房地产经营与管理的概念： 包括房地产的经营和管理两方面。其中的管理既包括对房地产企业内部运作及房地产开发过程的管理，也包括国家的宏观调控。 本章要求：对房地产行业做一个大概的了解；掌握各与房地产经营与管理有关的概念。 ?房地产的“起源” 　? 关于房地产的“起源”，《资本论》记述的１８５７年伦敦一位大建筑资本家凯普斯的证词给我们留下了一份生动的资料： ??“他说，在他年轻时代，房屋大都是定造的，建筑费用在建筑的某些阶段完工时分期付给建筑业主。为投机而建筑的现象极少发生；建筑业主这样做，主要只是为了使他们的工人经常有活儿干，而不至于散伙。近四十年来，这一切都改变了。现在，定造房屋的现象是极少的。需要新房屋的人，可以在为投机而建成或正在建筑的房屋中，挑选一栋。建筑业主不再是为顾客，而是为市场从事建筑；和任何其他产业家完全一样，他必须在市场上有完成的商品。以前，一个建筑业主为了投机，也许同时建筑三四栋房屋；现在，他却必须购买（也就是大陆上所说的，通常以９９年为期租用）大块地皮，在上面建筑一二百栋房屋，因此他经营的企业，竟超出他本人的财产２０倍到５０倍。这笔基金用抵押的办法借来；钱会按照每栋房屋建筑的进度付给建筑业主。……现在，任何一个建筑业主不从事投机建筑，而且不大规模地从事这种建筑，就得不到发展。……几乎整个贝尔格雷维埃和泰伯尼厄以及伦敦郊区成千上万的别墅，都是用估计有人需要房屋这种投资办法建筑起来的。” ? ? 再看一个与房地产有关的“起源”。吴焕加先生的《２０世纪西方建筑史》论述道： ?? “事实上，在建筑和地产的投资浪潮中，连英国王室也参加进去了。１８１８年伦敦中心区开始改建，当时的英国摄政王也成了一个大开发商（自然是以一种冠冕堂皇的方式进行的）。王室藉开辟一条卡尔顿宫通向北郊的大马路的机会，指定供职于宫廷的建筑师纳什（Ｊｏｈｎ Ｎａｓｈ，１７５０－１８２５）为大道两旁设计许多高级公寓楼、华丽的别墅和商业建筑，形成后来著名的摄政街、皮卡迪利广场、弧形街等。从建筑和城市设计的角度看，这是成功的例子；而从王室的经济效益看，也非常成功，王室藉着这条黄金地段的建