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C
CONSTRUCTION ECONOMY
房 地 经 济
2009 年 6 月增刊
房地产业拆迁还建问题的优化模型
■ 沈大燕 , 周 兵
(武汉理工大学管理学院, 湖北 武汉 430070)
[摘 要] 通过对房地产商时常面临的使用新建房屋偿还被拆迁房屋面积 (简称还建)问题进行定性分析和 定量研究,提出了解决此类问题的合理的房屋拆迁还建优化模型,并应用该模型、使用WINQSB软 件对具体的还建问题进行计算,得出解决方案。
[关键词] 房地产;拆迁还建;指派问题;WINQSB软件
Abstract: By analyzing housing removal and compensation problem which often needs to solve for real estate com- pany, a logical optimal model is established to solve this kind of problem. And uses this model and WINQSB soft- ware to compute and solve material removal and compensation problem.
Key words: real estate; housing removal and compensation; assignment problem; WINQSB software
[中图分类号] F407.9 [文献标识码] B [文章编号] 1002-851X(2009)s1-04-0010-03
1
1 引 言
近年来,随着我国市场经济的不断发展和城市建设 步伐的进一步加快,城市规模不断扩大,房地产业飞速发 展。房地产的发展意味着需要大量征收征用城市及其周 边的土地,牵涉到对土地上的房屋及其附属物的拆迁。拆 迁量连年增长,由此引发的矛盾日趋突出,由于利益分配 的失衡引发的被拆迁居民上访有增无减,政府公信力也 因此受到影响。征地拆迁矛盾直接关系到国家、集体、个 人三者的利益,关系到社会稳定和经济的发展,因此,研究 房屋拆迁偿还问题,使拆迁偿还方案公平、合理、透明、时 效,减少社会矛盾,保障社会稳定和政治安定的大局具有 重要的意义。
目前,对被拆迁房屋的偿还政策有两种,即产权调换 和货币偿还。对集体土地征用中房屋拆迁,一般也采用这 两种政策,可根据不低于原来水平的原则,按房屋原有建 筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的偿还,或 由政府统一筹建安置房或农民公寓,有条件的在附近安 排住宅基地等进行合理安置。一些地方更是采取了相当 优惠的政策,如被拆迁农户的建筑楼层未达到三层,签订 安置补偿协议时,均按三层的建筑面积计算,实践证明,这 项惠民政策的实施,切实地维护了居民的权益,有力地推
进了拆迁进程。
本文是根据不低于原来水平的原则,按房屋原有建 筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的偿还方 案,针对房地产商面临的还建问题,通过定量分析建模, 提出了解决此类问题的还建优化模型,并以某房地产公 司的还建问题为例,应用模型,使用 WINQSB 软件对具 体的数据进行了计算,得出了解决还建问题的整体最优 方案。
2
2 拆迁还建问题的模型设定
(1)首先,这里所指的偿还面积不一定等于被拆除的 原房屋面积,而是考虑到被拆迁房屋的评估价值、使用权 价值、增值价值等,按照相关法律法规,评估后双方达成一 致意见的合理的偿还面积。
(2)根据不低于原来水平的原则还建,即分配给每户 居民的新建房面积不小于相应的应偿还面积。
(3)如果被拆迁房屋的面积大于新建房屋中的最大 房屋的面积,则可分成两套或三套等偿还,由居民自己决 定房屋套数和每套房屋的面积,当然分成的各套房屋的 面积之和等于应偿还面积。为建立模型的方便,对于这种 情况作如下数据处理:假如有一户居民要求分两套住房, 则数据处理时这一户居民变作两户处理。
[作者简介] 沈大燕(1984-),女,湖北安陆人,武汉理工大学管理学院研究生,主要研究方向:金融系统工程。
4-10
CONSTRUCTIO
CONSTRUCTION ECONOMY
2009 年 6 月增刊 房 地 经 济
(4)变量假设。设 m 为被拆迁的居民户数;n 为房地 产商开发的房屋套数(n>m)。
表1 目标函数的系数矩阵
3
3 还建问题分析及模型建立
居民 j新建房
居民 j
新建房 i
1
2
…
m
1
2
…
n
c11
c12
…
c1m
c21
c22
…
c2m
…
…
…
…
cn1
cn2
…
cnm
(1)可将这 n 套新建住房看做 n 个需要完成的任务,
将 m户居民看成 m 个执行
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