第七章 风险管理.ppt

第七章 房地产经纪业务风险管理 本章主要内容 第一节 房地产经纪风险管理概述 第二节 房地产经纪业务中的主要风险 第三节 经纪业务风险防范 第一节 房地产经纪风险管理概述 一、风险的定义 二、风险识别 三、风险管理的目标和意义 一、风险的定义 风险：损失发生的不确定性 损失 不确定性 二、风险识别 风险识别的内容： 风险因素 风险性质和风险后果 识别方法及其效果 三、风险管理 1、定义：风险管理是指对风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。 三、风险管理 2、风险管理的目标 （1）损失发生前的目标 节约成本 减少忧虑心理 （2）损失发生后的目标 维持生存 尽快恢复正常的经营秩序 保证公司的持续发展 三、风险管理 3、意义 为公司提供稳定的经营环境 保障经纪公司顺利实现经营目标 促成决策的科学化、合理化 第二节 房地产经纪业务中的主要风险 信息欠缺引起的风险 操作不规范引起的风险 承诺不当引起的风险 资金监管不当引起的风险 产权纠纷引起的风险 经纪业务对外合作的风险 经纪人道德风险 客户道德风险 一、信息欠缺引起的风险 信息欠缺，是指房地产经纪公司或经纪人因客观条件的限制或一些主观上的原因，对房源的相关信息掌握不全面。 房屋的质量 产权 上市许可证 二、操作不规范引起的风险 虚报成交价 乱收费 伪造签名 国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知 房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。 　　实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。 对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。 凡中介服务机构资格应经确认而未经确认、自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由物价检查机构按有关法规予以处罚 《关于房地产中介服务收费的通知》 房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。 口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。 书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300-1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5%。 以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。 三、承诺不当引起的风险 房源保管风险 服务协议风险 其他随意承诺风险 服务协议风险 经纪人小刘在与买家胡小姐签订委托合同时，根据胡小姐的要求，在合同的附加条款里注明：保证在一个月内办妥过户手续，如未办妥，将取消该项交易。 由于该套房屋业主的共有人不同意出售，拖了一个月没有说服。因此胡小姐取消了该项交易。 四、资金监管不当引起的风险 客户资金保管风险 交易过程中资金流向监控风险 客户资金代收代付风险 五、产权纠纷引起的风险 产权瑕疵风险 产权转移风险 五、产权纠纷引起的风险 1、产权瑕疵风险 二手房是否即将拆迁 是否已经抵押或涉案被查封 产权共有人意见 产权瑕疵风险 房地产经纪人张某在为客户李小姐提供中介服务过程中，适逢星期六日不能到房管部门进行查证。仅凭业主一方面的陈述和业主出示的登记日期为六年前的房地产证，经纪人就代买房向业主支付了2万元的定金。星期一到房管局查询时发现该物业出了抵押给银行外，还因业主债务被某法院查封了。当张某再联系业主时，业主杳无音讯。最后张某只得向李小姐偿付了2万元现金。 五、产权纠纷引起的风险 2、产权转移风险 经济适用住房 小产权房 《经济适用住房管理办法》 购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 　　购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分 小产权房 从法律上讲，小产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”不具有商品房产权证的法律效力，不具有进行合法交易的资格，不是真正合法有效的产权证。 六、经纪业务对外合作的风险 银行按揭风险 同行合作风险 银行按揭风险 按揭贷款是房屋交易发生后客户的一种选择方式，其