第7章土地管理学新课件.ppt

【法律分析】 本案中被告与第三人签订的合同是否有效是争议的焦点。而这个争议的解决关键与原、被告之间合同约定的“优先承租权”有密切联系。 (1)在原告与被告签订的房屋租赁合同中，双方约定了原告的“优先承租权”，即原告在同等的条件下有优先承租房屋的权利。但我国现行法律并没有关于承租人的“优先承租权”的强制性规定。 (2)那么，没有法律强制规定而合同约定的“优先承租权”的效力如何？虽然我国现行法律没有“优先承租权”的规定，但有关法律、行政法规也并没有禁止合同当事人约定这种权利，因此只要这种约定是双方经过协商一致，就应认为约定有效而受法律保护。不过，法定的权利来源于法律的规定，具有广泛的拘束力；而合同的权利则产生于双方的约定，权利的范围仅限于当事人之间，不能对抗善意的第三人。故本案中的关于“优先承租权”约定合法有效，但效力仅限于约定人之间，对善意第三人不产生约束力。 (3)本案中被告与第三人之间签订的租赁合同是否有效？根据合同法规定导致合同无效的有五种情形，其中恶意串通，损害国家、集体或者他人利益的会导致合同无效。结合本案，第三人与被告签订房屋租赁合同时，对原、被告之间的“优先承租权”的约定并不知情，不存在与被告合谋损害原告利益的恶意，因而属于善意第三人，不属于“恶意串通”，故第三人与被告之间的合同应是合法有效的。 (4)经上面分析知道，原告享有的“优先承租权”的效力范围并不能约束第三人，第三人合法取得了房屋的租赁权。然而，原、被告关于“优先承租权”的约定也并非无效条款，对被告具有合同的拘束力。被告不顾原告的“优先承租权”，擅自将房屋租赁给第三人，违反了合同的约定，理应承担违约责任。 本案例的启示： 一、“优先承租权”并非是法律、行政法规的强制性规定，合同约定的“优先承租权”无法对抗不知情的善意第三人。因此，为了实现你的“优先承租权”，要以适当的方式让第三人“知情”。 二、由于“优先承租权”没有法律、行政法规的强制性保障，建议在合同中约定足够程度的违约责任，以防止出租人在利益驱使下违约将房屋租赁给第三人。 三、签订合同需要注意对方当事人所作的承诺是否涉及第三人，如果需要合同之外的第三人为一定义务才能实现的，那这种承诺就是无法得到切实保障的。不要被合同中的这类承诺所诱惑。 五、城镇国有土地使用权抵押管理 （一）概念 土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。 （二）法律规定 抵押权的设立与登记：房地分管体制 抵押权实现后登记 抵押权因债务如期履行或者其他原因使抵押权归于消灭的注销登记 因处分土地使用权而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的过户登记 以划拨土地使用权设定的抵押权，处分土地使用权时，应补办出让手续，补交出让金 （三）合同 1、特征 抵押合同是从属合同，附属于以担保债务为内容的主合同，随主合同的成立而成立，随主合同的消灭而消灭 土地使用权抵押合同只能由土地使用权人与债权人签订，土地使用权人与债务人须为同一人 抵押合同是抵押权的设定行为，直接导致抵押权产生，是抵押权成立的要件之一 抵押合同经有权的登记机关登记而生效，其有效期为抵押登记3个月至出让合同规定的最后使用日止 2、条款 抵押人、抵押权人的名称、住所 主合同的主要内容 抵押土地的位置、面积、用途、有效使用期限和其他条件 当事人双方的权利义务 当事人双方约定的其他事项 3、违反抵押合同的法律责任 停止侵害 消除危险 恢复原状 赔偿损失 重新提出担保等 第五节 农村集体土地所有权、使用权的确认与流转管理 一、农村集体土地所有权与使用权的确认 1、农村集体土地所有权的取得 农民集体土地所有权实质上是农民集体对属其所有土地的共同共有关系。即农民集体对属其所有的土地同享有所有权，但集体内的成员则不能各有其自己应有的部分土地。 2、农村集体土地使用权的取得 依法承包经营取得 通过招标、拍卖、公开协商等方式取得 依法用于非农业建设 依法用作宅基地、自留地、自留山 其他方式取得 （二）农村集体土地所有权、使用权的确认 1、农村集体土地所有权的确认 根据《土地管理法》第十一条以及《土地管理法实施条例》第四条规定：农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。 2、农村承包地使用权的确认 土地承包的程序要合法 由本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组 承包小组依法拟订并公布承包方案 依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案 公开组织实施承包方案 签订承包合同 签订承包合同 发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、