天然气家属院物业管理方案.docVIP

天然气家属院物业管理方案 天然气公司物业家属院属于老旧小区，且分散，数量多面积广，管理起来必定有众所周知的困难： 1.楼宇质量差，设施设备老化、不健全，故障频繁，维修不便和复杂； 2.未设计专用停车位，或临时划线，或见缝插针，位置有限不能满足并占用消防通道阻碍通行，甲方乙方及业主三角矛盾明显。 3.部分园区卫生生活环境差，花园被业主占用；部分绿化无植被；植被有虫害；垃圾清理、清运不及时；公共场所有杂物堆放等。整顿效果不明显，反复出现； 4.消防设施设备不健全，楼内灭火器不足、楼外有消防栓但无消防水带或消防水带故障，造成消防隐患； 5.人员工作缺乏条理和计划及应急调配处理不合理，事倍功半； 上述问题是老旧小区典型的问题表现，还有其它硬件和软件上的问题频繁出现。究其根本除了受甲方因素和硬件条件制约，及运作成本控制的因素外，软件因素即人员管理中的各方面的工作出现的偏差和不足，是主要原因。 企业文化和人员管理是公司得以长久发展的命脉和主线，人是行为实施的主体，人员的思想和要求是否统一和标准，是决定一个团队的能否达到目标的核心要素。必须要重点从这方面入手。 现西安陇合顺物业管理服务有限公司第一分公司的企业文化已有定义，但要看现公司的企业目标、理念、宗旨、制度等每个人是否正确理解和熟记；各部门岗位职责是否健全，内容是否符合现实要求，是否可行？需要调整和修正的要及时完善。这是公司所有员工包括法人都应贯彻和执行的中心思想，也是投资人对员工，上级对下级的管理工具。所以，企业文化随着时间和运作情况的发展要随时并尽快的计划内时间进行完善和落实。虽然制订容易，要求人员落实比较困难，但一旦落实则可一劳永逸实现任务制定者和执行者的思想和行动的统一。 人员执行方面，人员配置需要功能口齐全，考虑成本控制方面也应达到最低人员编制数，人可视个人能力合理分兼他职，但不可多于三项，保证员工工作精力和耐受程度减少因此造成的工作失误和负面效果。人员分工要明确，安排事项要合理和计划性，做好机动事项的预判和安排，避免朝令夕改、盲目调配影响工作进度和人员心态。 各岗位人员培训落实，重点做好入职前培训，和上岗后的专人带教。职前培训由项目主管执行（公司文化、应知应会），上岗后选由各区班长执行（现场实际工作技能）。针对老员工做好逐个约谈和筛选，统计好数字做替换准备。根据统计数字做相应人员大数量的统一招聘和培训，择优上岗，扭转工作管理被动的局面。 现对各部门做以下管理管理建议： 工程部维保计划 1、针对小区分散的特点，各小区日常巡查维保进行时间频率的区分： 序号 小区名称 巡查频率 时间 巡检维保内容 人数 备注 1 丈八路 1次/日 周一 --- 周六 公共照明及线路 给排水管路、排污 系统 业主报修事项 其他公共设施设备 抽检 2人/次 【具体人员由工程主管进行指派。 考虑轮休和机动人员安排】 如遇特殊情况需调配人员或调整用时，经报备同意进行协调安排 2 高四路 3 科创路 4 何家村 2次/周 周三、周六 5 汉城路 6 凤一路 1次/周 周日 2、配电设备维护检修 序号 类别 项目 周期 时间 备注 1 变电室 低压线路 高压线路 2次/年 4/10月 根据甲方具体要求和及时沟通做时间调整 2 室外照明 道路灯、庭院灯、高秆灯、投光灯、其他照明灯 灯杆补漆1次/年 检修线路1次/年 清洁灯具 1次/月 5月 3 沟渠池井 雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井 化粪池 1次/半年 井内杂物 1次/ 年 4/10月 4 商业用房 电路、消防 1次/季度 1/4/7/10月 ? 环境工作计划 针对丈八路、科创路、高四路三个大区卫生和生活环境工作出现的杂物多、清理留死角、停车乱等问题，作业如下计划： 1、日常清理管理员巡查指导外，每周进行周评比，参照保洁工作绩效检查表执行（见附表）； 2、每月最后一周进行大清理，重点楼宇外部花园、死角清理， 考虑清洁人员不足问题，可调配另外两小区各抽一名保洁支援一个小区工作，三个小区各两天清理，一周内清理完毕进行评比； 3、各区楼道杂物每季度最后一周进行清理，由管理员带队，组织当区保安、保洁进行。清理前一周张贴通知，业主提前处理。 4、建筑垃圾类提前预防，装修、搬家户登记、事前书面告知，保安保洁实时监督。对于需物业协助和查无责任户的建筑垃圾倾倒事项，须提前协调处理单位或签订指定倾倒处理单位或机构做应急处理。 5、车辆管理积极与甲方进行定期数量核对，每季度一次。内部每月一次车辆信息核对，保安人员私放车辆，收受贿赂收取停车费进行查处。