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谨呈:深圳xx实业发展有限公司
万豪商业城营销策划方案
深圳市xx物业咨询有限公司
目 录
第一部分 物业定位
第一章 市场调查分析
一 深圳市总体商业市场背景
二 南山商业市场综述
三 同类主题市场调研
八卦岭片区典型可比商场调研
田贝片区典型可比商场调研
笋岗片区典型可比商场调研
本区域典型可比商场调研
四 总结分析
第二章 物业发展建议
一 商场平面布局规划设计
铺位分割
过道设计
商场人流图绘制
商场卖场设计
商场经营品种分区设计
商场各层租金估算及租金价格表制定
商场商业经营管理建议
建筑外立面之装饰、色彩修改建议
商场休闲广场规划设计建议
第二部分 招租推广策略
一 主体推广方案及广告推广要点
二 阶段推广计划时间表
三 组合媒体发布计划
四 销售卖场策划
五 造势手法策划
第一部分 物业定位
第一章 市场调查分析
一、 深圳市总体商业市场背景
1、商场分割小铺位销售已风光不再
曾经轰动一时地“西部电子”,开业后远未达到人们预期,“东方巴黎”至今仍无法开业,这使得将统一产权地商场划分成小铺位卖地销售形式难度增大,让投资客重新建立起信心地难度增强.事实上,即使后来彩福大厦地裙楼商场因新一佳著名商家地进驻,和发展商不惜血本10年8%地回报率而使彩福大厦裙楼销售良好,也不可以轻易断言市场可以接受这种商场铺位划分地形式.资料个人收集整理,勿做商业用途
因为,这种形式存在许多地问题尚未解决:
* 产权与经营权不统一地矛盾始终未能解决.
怎样使小业主地利益得到保障?一旦大商家退出商场,谁来负责重新招租,各小业主之间地利益谁来平衡?
* 铺位划分过细、过小不利经营者使用.
发展商为了尽快销售铺位,常常将铺位划分过细、过小,以减少铺位总值,降低置业门槛,扩大购买层面.而实际地经营者无法接受和使用过小地商铺,这种矛盾只好通过重新划分、整合铺位来解决,从而导致销售铺位与经营铺位完全不同地局面,一旦经营客退出重新招租时,必将引发各种矛盾.资料个人收集整理,勿做商业用途
* 经营管理水平是影响商场存活地关键因素.
商场内各铺位利益相关,彼此一荣俱荣、一损俱损,这需要商场经营管理部门统一地管理协调商场才能做旺.但往往发展商将商铺分割售出后,就不再理会经营地问题,这是导致目前众多商场失败地直接原因.资料个人收集整理,勿做商业用途
* 发展商能否“放水养鱼”是招商工作地关键.
一个新地商场开业需要培育市场地时间,发展商需要给经营客适当地优惠来增强其对商场地信心,从而吸引进场,这就需要发展商在一段时间内承受短期利益地损失,如减免租金、管理费等,这些措施对发展商地资金压力较大,发展商面临能否坚守难关地困惑;而发展商如果不“放水养鱼”给租客以适当优惠,则商场招满有一定困难,严重地会导致无法开业,发展商届时将面临更为严峻地形势.资料个人收集整理,勿做商业用途
2、街铺始终受市场钟爱
与上述情况不同,街铺产权独立,受其他干扰因素少,客流量仅受街道人流地影响,生意好做长久,租金稳定.因此,商铺地售价也稳定而高企,街铺地价值为许多投资客和经营者认可,易受市场追捧.资料个人收集整理,勿做商业用途
3、专业市场增多,竞争更加激烈
订立明确地主题,走专业化路线来吸引客户地专业市场越来越多.
但是做专业市场需要一定条件才能成功:
* 可借用地资源优势
* 规模、交通、配套等自身硬件条件
* “放水养鱼”地可持续发展策略
* 和竞争对手或潜在竞争对手相比具有比较优势
* 有较强昭示力
* 原则上不单纯依赖批发客户,还应具备较多地周边零
售客户,以积聚人气
* 专业地商业经营管理
* 充足地资金、人才储备
只有满足上述全部或多项条件地专业市场,才有可能成功,如:享誉全国地赛格电子配套市场,就是依靠华强北是众多地电子生产商集结地这一大地资源优势,配合便捷地交通、畅旺地人气、较强地昭示力等综合优势而发展起来地,并逐步发展成为辐射全国地专业市场.资料个人收集整理
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