2016开封房地产市场研究分析报告(终)[20页].docxVIP

封 面作者：ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途2016年开封房地产市场研究分析报告2017年2月17日 一、宏观经济分析目录 二、2016年开封土地市场情况回顾 三、2015年1月-2016年12月开封楼市成交分析 四、2016年开封主流楼盘销售完成情况 五、2017年开封市场各楼盘推货量 六、开封西区代表性楼盘现状宏观经济分析2011-2016开封市GDP及增速分析分析：2011-2016年开封GDP整体处于上升趋势，但是增幅出现下滑；经济总量越来越大，出现理性下滑符合市场规律，与全国经济走势相吻合；2011-2016开封市固定资产及增速分析分析：2011-2016年开封固定资产处于上升趋势，但是增幅有所下滑；开封无大型厂矿及制造业，2016年固定资产增速出现下滑，与土地市场供应量减少有一定关系；2011-2016开封市三大产业增长分析分析：2011-2016第一产业、第二产业缓慢增长，第三产业大幅上升，说明开封市经济趋于理性发展；第三产业的大幅发展，得益于开封市旅游城市的定位，旅游业将带动开封经济迅速发展；2011-2016开封市一般公共预算收入和支出分析分析：2011-2016开封市一般公共预算收入稳定上升；2014-2016预算支出，增幅较大；从收入和支出的情况来看，开封市整体经济理性健康发展；2016年开封土地市场情况回顾分析：2016年共计出让15个地块，其中：住宅地块1个；商业地块6个；商业+住宅地块8个；政府积极相应国家“去库存”的号召，控制土地出让的数量，以减少市场供应量，从而达到去库存的目的；2015年1月-2016年12月开封楼市成交分析1、开封市2014年1月-2016年10月土地供应及金额（包含郊县）分析：开封市（含郊县）实际完成土地出让面积、保障房用地面积、出让金额，连续出现下滑，充分说明市政府积极响应国家去库存的号召，控制土地出让，消化市场存量，挤压房地产泡沫；资料个人收集整理，勿做商业用途2016年下半年开封房地产市场出现井喷式爆发，成交量大幅上升，部分楼盘出现无货可售的局面，再加上土地源头的减少，市场存量大幅缩减，因此有货可卖将成为2017年房地产市场的主旋律；资料个人收集整理，勿做商业用途开封市2014年1月-2016年10月商品房销售情况（包含郊县）分析：新建商品房销售套数、销售面积、销售金额，稳步上升，说明商品房市场健康、稳定发展；新建保障房销售面积、销售套数，逐步下滑，说明保障房市场存在一定萎靡，但居住需求在逐渐扩大，因此，客观上也刺激了商品房市场的发展；资料个人收集整理，勿做商业用途开封市区商品房销售面积分析分析：2015-2016年土地供应的减少，导致了商品房销售面积逐渐递减，符合国家响应去库存的号召；2015年全年商品房销售面积比较平稳，大于2016年全年商品房销售面积，2016年全年销售面积出现一定起伏；资料个人收集整理，勿做商业用途备注：此数据来源于开封市住建局备案数据（恒大帝景备案存在一定延迟，预计2017年将会增长）；开封市区商品房销售套数分析分析：2015年全年商品房销售套大于2016年，整体处于下滑趋势，说明库存量在逐渐减少；2015全年商品房销售套数比较平稳，但2016年起伏较大，其中8-10月主要受郑州火爆楼市影响；开封市区商品房销售均价分析分析：2015-2016开封市商品住宅和商业销售均价稳步上升；2016年9月开封市商品住宅达到最高值，主要受郑州火爆楼市影响，各楼盘出现了一定涨价幅度；开封市区商品房销售金额分析分析：2015年开封商品房整体销售金额大于2016年；2016年开封商品房销售金额起伏较大，其中9月份达到最高值，主要原因受郑州火爆楼市影响，郑州刚需置业客户分流到开封市场；资料个人收集整理，勿做商业用途开封市场分析总结：开封市（包含郊县）居住用地出让面积、出让金额、新建商品房销售面积、销售套数、销售金额，2014-2016.10逐年递减，这直接导致市场上可供开发用地减少，可售房源减少，市场主要消化存量房，积极响应了国家的去库存号召。资料个人收集整理，勿做商业用途开封市区（不含郊县）整体去化情况较好，截止到2016年底市场上有预售证房源基本去化一空，市场上开始大量出现违规售房现房，其中晖达新世界表现尤为激烈，去年无预售房源去化货值超过10亿，西湖印象、圣桦城、江山宋城、金悦湾等项目也进行了无证开盘，恒大、碧桂园在积极赶工程进度（12月18日恒大已经开盘，推出1000余套房源全部售出，销售金额达10亿，再一次掀起了楼市火爆）。资料个人收集整理，勿做商业用途随着恒大、碧桂园等大型房企的加入，开封房地产未来竞争势必更加激烈，大开发商利用成本优势进行低价倾销，小开发商将难以为继，面临生死存亡，未来开封市场将迈入巨头时代。资料个人收集整理，勿做商