万科成本控制要点[17页].docVIP

个人收集整理 勿做商业用途 PAGE2 / NUMPAGES2 封 面 作者：ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途 房地产开发各阶段成本控制要点 立项成本控制要点指南 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 开发形式 新征土 地 ?征地费用 ?少交或晚交，力争减免 ?项目部负责 详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。 ?拆迁安置费用 ?房产确权后办理拆迁安置费用 ?项目部负责 ?大市政费用 ?自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理 ?工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。 ?规划条件 ?满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本 ?项目部、设计部负责 买断项 目 ?买断内容 ?明确买断内容明细 ?项目部负责 详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成 ?付款总额 ?为公司争取最大利益 ?项目部负责 ?付款时间 ?周期长、次数多 ?项目部负责 ?三通或七通一平的标准 ?明确验收标准明细 ?工程部、项目部负责 ?手续风险 ?与项目付款时间直接挂钩。 ?项目部负责 合作开 发 ?合作方式 ?符合集团要求，有利于北京公司； ?项目部负责 详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成 ?分成比例 ?双赢原则； ?项目部负责 ?交房时间 ?尽可能地延后交房， ?工程部负责 ?交房标准 ?不低于合同中交房标准 ?项目部负责 ?付款总额 ?付款时间 ??选择有利于公司利益的方式 ?项目部负责 ?项目部负责 规划成本控制示意图 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 规划方案 （1）可行性规划设计 ?市场信息搜集和分析 ?市政状况信息分析 ?规划要点确立 ?可行性研究设计任务书?可行性设计变更 设计部负责，项目、审算、销售部配合 （2）方案评审 ?组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。 ?未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。 由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责 （3）设计成果 ?对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整 ?设备选型方案提前确定 设计部负责，工程部配合 ?根据提交的设计成果进行投资估算 审算部负责，设计部配合 2、报批设计 （1）设计方案 ?根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 设计部负责，项目部、销售部协作 ?方案设计招投标 设计部 ?方案设计评审 招投标评审委员会 （2）报批 ?注意市政设计 ?注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整 项目部负责，设计部配合 3、扩初设计 （1）扩初设计要求 ?对报批设计进一步调整 ?设计要求 ?内部审核 设计部负责，知会各部门 （2）成本概算 ?根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算 设计部与工程部负责 ?制订经营指导书 审算部负责 （3）扩初设计图 ?根据扩初设计要求招标 ?专家评审 ?内部评审 招投标评审委员会 ?设计调整 设计部负责 4、桩基设计 （1）地质勘察 ?搜集权威地质资料 ?自己专业人员勘察 设计部负责，工程部协助 （2）设计方案评审 ?桩基设计2种以上形式 ?由专家进行桩基形式和桩基结构评审 （3）桩基施工图 ?设计调整 5、施工图设计 施工图设计要求 根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求 设计部和工程部负责，其他部门协助 报建 报施图 审图 施工配合 互审互签，明确修改意见，设计洽商 设计部负责，工程协助，知会销售部 面积测算 设计图纸测算与实际施工时检验相结合 设计部负责，工程部协助 6、销售包装设计 ?结合营销费用控制 ?施工招投标 7、装修方案设计 方案设计要求 根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求 设计部负责，销售部协助 材料设备选型 ?市场信息调研 ?根据设计要求确定装修材料和设备 设计部负责 招投标 制订设计任务书 设计部负责，销售部协助 评审 招投标评审委员会 8、功能设计 （1）小区建筑物功能的经济评估 ?市场调研 销售部负责 ?有针对性扩充建筑物功能 设计部负责，销售、工程部协助 （2）市政配套方案 ?市政状况调研 ?争取政府有利条件 项目部负责 （3）环境方案设计 ?根据投资估算和报批标准确立环境设计