一品城 项目营销推广定位策略文件.docVIP

焦作纯别墅社区 一品城 项目营销推广定位策略 给一个理由，留住富人买别墅 当一个社区的建筑上升到完全与居者融为一体的境界这一至高的自然状态时即是社区的居者无上的荣耀和无比的幸福！ 别墅作为建筑的最高形态，其居者相对也是社会的主流与砥柱！因此，无论是其赋予居者生活的质量还是赋于居者的生活享受，都应体现绝对的纯粹，不容丝丝与别墅不相融的社区元素蓬生其中，更不允许有丝毫的遗憾游离于高附加值享受的同时。焦作作为一个二线小城市，支撑别墅与住别墅的人的意识形态和价值体系尚未成熟，加上郑州与焦作的特殊地缘关系，让焦作住得起别墅的阶层更多的向郑州发展，那么，焦作的别墅卖什么？焦作的别墅靠什么留住富人？因此，焦作别墅必需给焦作富人一个居住的理由！这个理由就是项目的高附加值与超越别墅居者的对别墅价值的心理期望！ 如何塑造别墅项目的形象、如何提升其附加值这是卖别墅的核心元素。别墅一旦沦为“大流”，那么生活的附加值与尊崇感亦必将随之付诸东流，这是别墅不同于低端形态物业的客观所在。 一品城作为焦作别墅的又一次飞跃，如何突现其给这个城市带来的居住观念的变化，如何成功地从诸多已开发的别墅中脱颖而出，如何让别墅居者的认同感在一品城得到享受的升华，这就是除客观因素之外的营销推广定位赋予项目的特殊价值！ 项目的定位的重要性在于其差异性的策略。这种差异性不是自我标榜的差异化更非是空穴来风和臆测的自欺欺人的差异。对于别墅而言，这种差异化的建立应是项目与市场尤其是潜在竞争对手之间的个性化与唯一性的附加值的最大化体现，这一点是豪宅产品即别墅不同于市场中低端楼盘和高档楼盘的主要区别。那么，一品城卖什么？温泉？位置？景观？一品城又凭什么与别墅阶层产生共鸣呢？一品城的差异性定位和差异性诉求是成功的唯一出路！ 就目前焦作市场中存在的物业形态而言，别墅显然没有赢得其真正的市场名份或者说应该达到（占据）的市场地位，更不必说纯粹的别墅豪宅社区，虽然存在这类所谓的别墅，但更多的仍是以中高端产品鱼目混珠型的社区出现，个别类型定向开发的社区，也不能称为真正意义的别墅生活，景观缺乏、绿化不多、精神空洞，产品形态与建筑风格更是丧失了别墅应有的尊贵感与生活享受的上流本真。正是因为缺乏真正印象中的别墅享受，使消费者很难认同丧失精神享受的别墅产品。 焦作市场环境分析 宏观环境简析 “醉”生“梦”死的小盘开发搅乱了受众对大盘与高端项目的品质认知 走走焦作的大街小巷，会陡然发现，不论是背街小弄还是城市的中轴主干道，如豆腐块般大小的圈地似在一夜间萌芽，抛开已开始的隆基枫华源、恒升世家、靖业盛世商厦、建业绿色家园不谈，犹如股掌大小的今日花园、公园天下等等小盘瞬间被催生，似乎去年的央行政策没有给焦作的地产商们带来很深的约束力，难道是焦作的开发商没有受到市场行为的约束？难道焦作的土地市场紧俏到了只能圈地于股掌般大小？显然都不是，这一点从目前焦作地产的吞吐量和开发商圈地后的开发进度就可管中窥全豹，这种看似竞相开发的结果只能造成后续开发的无序竞争和城市规划更大的紊乱。这种“醉”生的开局只能换来“梦”死的终结，甚至可以说这就是一种畸形生存。 开发区――曙光未现又遭风云 开发区的规模开发效应给焦作楼市带来了第一缕曙光。曙光的乍现将会给焦作地产市场指明一个方向，卖房子不再只是建楼那么简单！毫不夸张的说，开发区地产开发的成与败将直接关系到焦作地产开发的成与败。 开发区能否成为受大众认同的高质区，关键在于开局。建业因土地之争彷彷徨徨，博筑工程因资金原因再起波澜，隆基枫华源依旧犹抱琵琶半遮面……，消费者已经对开发区产生了怀疑，对开发区的地产项目持不置可否的的猜想，开发区，曙光未现又遭风云，模棱两可的时候，焦作第一个真正的纯别墅社区――一品城一个如此高端的项目在“乌云重重”的开发区诞生，这将意味着一处纯别墅豪宅将在一堆问题楼盘中间鹤立鸡群，受众将会用怎样的眼光来审视这处别墅天下？！又将会用何种心态来衡量纯别墅的未来价值！？结果不言而愈。 项目区域环境分析 项目位于开发区，公检法三大行政巨头位居于此；农业银行、广发银行、建设银行等金融机构齐齐进驻；高档社区（公检法家属区、启明小区等）、高消费能力人群荟聚于此；诸多地产开发商相继入主开发，并初具雏形，具有高质区域的基本素质。 焦作城市将向东向南发展，开发区将成为未来的潜力区与焦作经济快速增长的核心区域。 焦作与省会郑州特殊的地缘关系，将会促进开发区地块的活跃和升值的速度。 一品城营销背景分析 市场背景分析 与周边项目竞合竞争的关系 建业绿色家园、隆基枫华源、丽水华庭、博筑正阳花园是与本项目临近且具有一定客源重叠的楼盘，正确处理与他们的竞争关系，将利于本项目前期的市场蓄势。 在区域的位置上，在与周边项目要高度保持一致，如果是市中心，周边项目的问题将是升华致胜的绝好时机，但，事实大家都