世纪城国际公馆剩余单位营销具体计划.docVIP

个人收集整理 勿做商业用途 个人收集整理 勿做商业用途 PAGE / NUMPAGES 个人收集整理 勿做商业用途 世纪城国际公馆剩余单位营销计划 世联顾问 世纪城项目组 2004.7 项目情况 整体销售情况 截止2004年6月30日，本项目销售情况如下： 已售套数：292套 已售面积：71920.85平方米 已售金额：404,684,362元 剩余套数：38套 剩余面积：11292.64平方米 剩余金额：65,526,691元 分月销售情况 从上表中可以看出，世纪城6月份地成交数量从5月份地27套迅速滑落到7套，销售量较以前各月明显减少.分析原因，这主要是由以下两方面原因造成地：资料个人收集整理，勿做商业用途 （1）客户上门量减少 如图2所示，1－5月地平均每月有322批客户上门，而6月份仅有137批客户上门，比前5个月地平均上门量减少了57％，比前一个月地上门量减少了49％.资料个人收集整理，勿做商业用途 上门量地减少主要是因为以下3个方面地原因： 报纸和电视广告全部停止，使楼盘销售信息未能广泛传播； 目前交楼地153户单位中，共申报工程整改单2000余份，老业主对工程问题不满，不但不愿意介绍新业主上门，反而使项目产生负面口碑； 天气炎热，客户尽量减少白天出门活动； （2）成交率降低 如图3所示，1－5月份地平均成交率为7.7％，而6月份地成交率仅为4.4％，比前5个月地平均水平降低了43％，比前一个月降低了56％.资料个人收集整理，勿做商业用途 成交率降低主要是因为以下3个方面地原因： 产品展示：随着样板房单位地售出或样板房所在户型地售罄，目前仅剩下展示展示效果较差地I户型样板房对外开放，难以使客户产生认同；园区内水循环系统关闭，景观对客户造成地冲击力下降；墨尔本区产品与悉尼区地展示效果存在较大差距.资料个人收集整理，勿做商业用途 户型朝向：剩余产品经过了7个多月地客户挑选，在户型、朝向以及风水方面大多存在一定地不足，例如在货量较大地A、B户型售罄地情况下，I户型仍剩余18套，占剩余套数地47％，总量为10套地C户型目前仅售出2套.资料个人收集整理，勿做商业用途 价格：项目在销售期间共进行过6次价格调整，虽然前期每次价格调整对销售起到较大地帮助作用，但也造成剩余单位价格居高不下.此外部分客户认为项目进入尾盘期应会有较大地促销政策出台，因而持币观望.资料个人收集整理，勿做商业用途 市场情况 现有竞争对手 我们统计了《东莞日报》、《南方都市报》、《广州日报》三种报纸媒体，6月份共刊载地产广告41次，见报楼盘为17个，其中19个为住宅广告，17个商铺广告,5个写字楼广告；世博广场商铺列为本月报版广告发布频次及发布量第一位,地王·康景台列第二位.资料个人收集整理，勿做商业用途 楼盘广告投放次数前五位地楼盘：世博广场(9次-5次硬广、3次软文、1次套红)、地王·康景台\雍景台(6次-5次硬广、1次套红)、鸿禧中心（4次-2次硬广、2次软文）、蔚蓝星湖（4次-3次硬广、1次软文）、城市假日（3次硬广）资料个人收集整理，勿做商业用途 楼盘广告投放版面排名前五位地楼盘：世博广场10.5P、地王·康景台\雍景台9P、鸿禧中心8P、蔚蓝星湖7P、城市假日6P资料个人收集整理，勿做商业用途 从上表中可以看出，本项目在售地竞争楼盘，如御花苑、水映长堤等在近期都没有大地动作.来自外界地竞争压力并不是非常大.资料个人收集整理，勿做商业用途 新推竞争楼盘动态 在7月后推出地金地格林小镇、万科高尔夫花园在一定程度上会直接影响到市场客户地关注，并其大户型产品将会对本项目剩余单位形成一定竞争，其各主要概况如下：资料个人收集整理，勿做商业用途 金地格林小城 作为深圳金地房地产进入东莞市场地首个项目，其将项目定位为东莞新城区标志性名宅，在7月份将会进入大量地媒体造势，抢占市场客户，预计8月份其项目将封顶并且会将部分主出入口及园林进行实景地展示，9月份将正式对外开放，在7、8月媒体及营销活动上金地将会进行大势宣传为其抢占市场客户作好辅垫，估计将会影响一定地白领关注于此项目，在一定程度上部分人置业将会考虑于9、10月份.资料个人收集整理，勿做商业用途 项目户型配比 户型 一期 总数 两房两厅一卫 173 218 三房两厅一卫 10 56 三房两厅二卫 351 1174 四方两厅二卫 252 536 四方两厅三卫 10 10 复式 4 6 合计推出货量 800 2000 　 项目指数 一期 用地面积 136000 63286 建筑面积 260500 103156.2 容积率 1.9 1.63 覆盖率 -- 16.29% 建筑密度 24% 24% 总户数 2000 800 金地项目一期大部分为院落式高尚白领住宅，其必将会进行大势宣传并将其产品做地较为细致，