中山市金逸豪廷全程营销策划实施方案.docVIP

PAGE / NUMPAGES 目录 第一部分 前期发展策划 1. 项目市场调查分析 1.1宏观环境分析 1.2 项目所在地房地产市场状况分析 1.3 项目板块市场分析 2.0 项目市场定位及总体思路 2.1 项目竞争力分析 2.2 项目竞争态势分析 2.3 项目发展定位 2.3.1 发展商定位 2.4 市场定位 2.4.1项目形象定位 2.4.2 价格策略 2.5 项目主题定位 2.5.1主题概念 2.5.2主题诠释 2.5.3 主题构筑要素 第二部分 营销推广策划 1．“金逸豪廷”总体推广背景及思路 1.1推广背景 1.2推广思路 2．“金逸豪廷”总体策划思路 3. 项目推广阶段 3.1推广出发点 3.2分期推广模式安排 3.2.1市场预告期 3.2.2整体造势期 3.2.3开盘引导期 3.2.4 内部认购期 3.2.5开盘强销期 4.销售必备条件 4.1法律文件 4.2现场包装 4.2.1售楼大厅 4.2.2示范单位 4.2.3工地围 4.2.4户外广告牌 4.3宣传造势 4.4销售工具 4.5销售策略 5.媒体选择 5.1广告媒体 5.2自投媒体 5.3媒体组合 6.推售单位策略 6.1目的 6.2销售进度控制 6.3价格策略 6.3.1项目价格制定原则 6.3.2确定项目价格的影响因素 6.4销售渠道 6.4.1现场销售 6.4.2房展会 6.4.3联谊会 7.造势活动及促销手段汇总 7.1造势活动汇总 7.1.1活动目的 7.1.2活动分类 7.2促销活动汇总 7.2.1活动目的 7.2.2活动形式 8.销售计划 9.费用预算 9.1售楼处、现场包装 9.2广告投放及媒体 9.3销售费用 第一部分 前期发展策划 项目市场调查分析 1.1宏观环境分析 和其它任何行业一样，房地产的健康、稳步发展与宏观大环境密不可分，对经济大环境的进行基本分析和预测，将有助于把握投资方向，树立发展信心，金逸豪廷运行期间约在2006—2007年间，现就该期间宏观经济环境预测分析如下： 1.1.1 国民经济平稳发展 根据新华社《金融参考》《房地产参考》及各媒体经济报道，中国当前经济形势发展良好，国民经济内在的、自主的增长机制正在形成，经济运行开始出现良性互动局面，以投资为主带动经济总量增长，以消费结构变化促进经济结构调整，使经济发展进入了市场推进和政府调控良性互动的新阶段，对外贸易活力增强，产品国际竞争力增强。下一阶段的经济工作重点一是促进经济持续较快增长，积极完善消费政策和消费环境，扩大消费需求。二是增加农民收入。三是积极促进就业和再就业。四是进一步深化各项经济体制改革。五是继续扩大出口和利用外资。六是加强财政金融工作。从国家基本的经济政策来看，我国在2006~2007年期间，如果没有突变的国际形势，国民经济仍将保持持续平稳增长。 1.1.2房地产业将进入结构性调整 近年来中国房地产业出现了局部过热的现象，高档物业开发过剩，房地产贷款增长过快，房地产融资过于依赖银行，造成银行风险过大，通货膨胀的压力增大，因此，国务院副总理曾培炎在全国房地产工作会议上说，中国将重点发展经济适用房和中低价位普通商品住房，主要措施是严格控制土地供给与审批制度，加大个人房信贷款力度和管理措施，调整银行贷款政策。在2006 ~2007年间，中低价位的商品房将成为市场主流。实力雄厚的房地产商进一步扩大市场份额。 金融相关政策稳健 由于国家目前的经济政策还是以拉动内需、刺激个人消费为主，加上东北老工业区改造、西部大开发以及三峡等大型基础建设均需要大量资金支持，因此，近年来利率上调的机率不大。央行2003年上半年报告中，货币政策的基调是“人民币存贷款基准利率将保持基本稳定”，“人民币汇率的基本稳定”。面对人民币升值的压力，中央的态度是：保持人民币汇率基本稳定，完善汇率形成机制，采取综合措施缓解人民币升值的压力。 结论：宏观经济环境稳定，利率波动不大，有利个人住房信贷，中低档楼盘开始增量，市场资源进一步集中在大型地产商手中。房地产业进入结构性调整，整体楼价向下。 1.2 项目所在地房地产市场状况分析 1.2.1中山市房地产市场现状剖析（市区） 中山市房地产市场目前呈现出以下特点： 2005年1-10月房地产市场概况 1.2.1.1、2005年1-10月商品房施工、竣工面积及销售面积（数据来源中山统计局）： 指标名称 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 商品房施工面积（万平方米） - 388．1累计 54.2 21.74 26.95 35.55 56.21 21.89 70.13 59.92 商品房竣工面积（万平方米） - 18．67累计 8.35 8.58 27.69 24.9 29.18 22.83 15.33 20.45 商品房销售