南京河西南部27-7、8地块立项建议书.ppt

南京建邺区河西南部、号地块立项建议书 ;编制依据;目录;目录;基本信息：河西南部、地块预计第三季度挂牌出让。;*;区域发展：南京是华东第二大城市，整体发展呈现以主城为中心逐步外扩的局面。;;河西新城：河西新城是南京城市新的商务居住中心;河西新城发展规划：河西新城未来分五个区域规划，分别是江东商贸区、新城科技园区、河西中央商务区、南京生态科技岛、河西南部住宅区。项目位于河西南部住宅区。;河西新城发展规划;河西南部区域：河西南部未来是河西新城最适宜居住的片区。;河西南部新城片区规划;项目位置;*;;地块周边环境：商业配套;;;小结;目录;近年来，南京市人均持续高速增长，并于年接近万大关，到年达到元，折合美元为美元。 从人均与房地产发展关系来看，南京目前属于房地产开发高速发展阶段，以改善需求为主，从质量与数量并重逐步过渡到重视质量，综合型发展。;南京市近年来一直保持持续高速发展，年突破亿大关，正式迈入全国城市“亿俱乐部”，到年达到亿元，年均增速在以上。 从年苏中市对比中不难看出，南京处于苏中第一梯队，遥遥领先其他城市。 根据增速与房地产发展的关系，可以看出南京市房地产处于高速发展时期，增速能够支持房地产的发展。;年以来，南京市社会固定资产投资额逐年增长，增速先增大后减小。不断加大固定资产投资，为全市实现跨越式发展打下了坚实基础。 年，南京市房地产投资总量连年持续快速增长，增速有减缓趋势，年房地产投资约亿元。 南京市房地产开发投资额占社会固定资产投资额在年年内基本保持平衡，没有大的变动，年约达到社会固定资产投资额的;宏观经济小结;年南京住宅市场情况概述; 商品住宅分析：住宅成交量及价格走势;商品住宅分析：住宅销售速度与去化周期;商品住宅分析——成交板块分析;年;年;南京上半年卖房万方，江北板块最为突出。 截止到 年月号，南京房地产库存为套，去化周期约个月，与长三角其他城市比，南京的库存相对最低，去化周期最短。 截止到 年月，南京房价连续个月环比涨幅，涨幅连续月领先全国。;;;;;;;区域住宅市场：河西板块;区域住宅市场：河西板块;参考楼盘：根据区域板块、容积率、产品类型、体量等选择海峡城、五矿崇文金城、和府奥园做为参考楼盘。;参考楼盘分析：五矿崇文金城位于河西南部，目前周边基本无配套，有多家房企正在施工。;参考楼盘户型分析：此为五矿崇文金城挑高户型，这样的户型赠送面积较多，房型较为方正，目前热卖。;参考楼盘户型分析：此为五矿崇文金城平层户型，户型紧凑，房间面积较小。;参考楼盘分析：海峡城位于河西南部，目前周边生活配套不够完善，项目销售情况持续火爆;参考楼盘户型分析：此为海峡城户型，户型一般;参考楼盘分析：和府奥园位于地铁站雨润大街站地铁口，交通极为方便，目前周边生活配套还待完善。;*; 南京土地市场——土地市场综述;根据去年出让地块分析，河西出让块用地今年股权转让块用地楼面地价幅均超过元平米。可谓南京地价最贵的区域。 去年，河西南部平均楼面地价为河西南部去年成交的四幅地块，平均楼面价为元平米。最高楼面地价达到元平米，均是品牌房企拿地。预计今年还有继续上升空间。 去年共有块住宅用地楼面价过万元，南京楼市异常火爆。;; 年，江北的限地令导致江北板块土地供销量大幅下滑，而城中、河西、江宁板块表现较为突出，供销量均较年有较大幅度的提升，其余板块则基本与去年持平。 除城中板块受商办、科研用地影响拉低了今年的楼面价外，其余七大板块平均楼面地价均大幅上涨，其中江北、江宁、仙林板块涨幅较为突出。;。;; 截止到年月日，南京共成交住宅土地块（包含商住混合），其中仙林块，江宁块，江北块，城中和城东各块，城北块，两江板块成交的地块占总成交地块的。 从成交日期来看，月份成交块，相比前几个月土地市场的冷清，房企拿地热情有一定回升。 从拿地企业来看，全国知名房企拿地占比超，其中金地、华润首进江北引人注目。 从溢价率来看，月份之后，各地块基本都是底价成交。; 土地供销：年土地市场出让万方，成交万方 ?成交地价：年南京市成交土地整体成交地价为元㎡；年月南京市出让总额达亿元，成交土地万方，成交地价元㎡，土地市场回归理性； ?成交结构：成交土地以商业、商办性质用地为主，纯住宅性质用地数量减少； ?溢价率：年上半年土地溢价成交， 住宅（含住商混合）用地底价成交，年上半年底价成交土地达到， 住宅用地（含住商混合）底价成交；;地块编号;*;区域土地市场：河西板块;*;目录;规划指标：目标地块住宅部分设定为高层。;根据去年出让地块分析，河西出让块用地，今年股权转让块用地。楼面地价幅均超过元平米。可谓南京地价最贵的区域。 去年河西南部去年成交的四幅地块，平均楼面价为元平米。最高楼面地价达到元平米，均是品牌房企拿地。预计今