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* * 土 地 法 学 法学院教学课程 第八章 土地使用权出租 第一节 土地使用权出租概述 第二节 土地使用权租赁合同 本章主要内容: 【教学目的和要求】掌握土地使用权出租的内涵与特征,理解出租产生的不同法律效果。 【教学重点及难点】土地使用权出租与转让的区别,出租的生效要件,土地使用权租赁合同与一般财产租赁合同的不同。 【教学方法】以课堂讲授为主,辅之以适量讨论和课后阅读。 第一节 土地使用权出租概述 本节主要内容 一、土地使用权出租的含义 二、土地使用权出租的特征 三、与相关行为的区别 四、生效要件 一、土地使用权出租的含义 土地使用权人作为出租人,将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给承租人使用,承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。 二、土地使用权出租的特征 1.主体为出租人和承租人 2.是民事法律行为 3.出租物包括土地和地上建筑及附着物 4.继续性的经营行为 5.属于债权法律关系 产生原因:土地使用权人有权在其权利之上设置负担,将其享有的土地使用权予以出租。 三、与相关行为的区别 (一) 出租 转让 继续行为 买断行为 权利的延续 权利的让与 原土地使用权人与出让人的关系不改变;并形成新的出租人与承租人的关系。 原土地使用权人与出让人的关系终止 (二) 土地出租 房屋出租 目的在于 目的在于 利用土地 利用房屋 可以在合同允许的范围内对土地及地上物合理改变 不能擅自改变土地状况和地上物状态 四、生效要件 (一)基本条件 1. 出租人是合法的土地使用权受让人 2. 出租人须持有合法的证件 3. 出租时已支付全部出让金并进行一定 投资开发 4. 出租不能违背原出让合同 —与转让时必须达到的条件相同 (二)特别条件 土地使用权在法律上是可以转移的: 没有权属纠纷、未受到司法或行政机关的限制; 如存在共有人,必须征得其他共有人的同意。 第二节 土地使用权租赁合同 本节主要内容 一、土地使用权租赁合同 二、土地使用权租赁合同内容 三、当事人的权利义务 一、土地使用权租赁合同 (一)含义:土地出租合同是土地使用权出租人将土地交给承租人使用、承租人向出租人支付租金的合意。 租赁土地使用权必须以书面形式订立租赁合同,并到有关部门进行登记。 具有一般财产租赁合同的特点,还具有自身特征: (二)特征 出租人是原土地使用权人,仍需按照原出让合同履行义务; 承租人只是租赁合同当事人,不得违背出让合同中的约定; 租赁合同标的物包括土地和地上物。 二、土地使用权租赁合同主要内容 租赁标的物—土地及地上物的情况 租赁用途;租赁期限;当事人; 租金;交付土地的期限和条件; 土地使用规则;违约条款; 终止条款;届满返还;登记注意事项;双方的权利义务;优先购买权 三、当事人的权利义务—对等 (一)出租人的义务(承租人的权利) 按合同约定提供土地使用权; 出租土地时地上物同时出租; 转让标的物需事先通知承租人; 转让不破租赁; 交纳出租土地税费。 (二)承租人的义务(出租人的权利) 按合同约定支付租金; 依法律规定和合同约定使用土地; 不得擅自转租; 期限届满及时返还土地。 思考: 我国《合同法》中规定的一般租赁合同的最长期限是多少? 你认为土地使用权租赁合同的最长期限是否应受到上述限制?
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