东北农业大学土地法学课件第七章 土地使用权转让.ppt

* * 土 地 法 学 法学院教学课程 第七章 土地使用权转让 第一节 国有土地使用权转让概述 第二节 国有土地使用权转让方式 本章主要内容： 【教学目的和要求】学习我国土地使用权转让法律制度，掌握土地使用权转让的 内涵与特征、条件，了解转让的几种方式。 【教学重点及难点】出让与转让的区别，转让的条件。 【教学方法】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读 第一节 国有土地使用权转让概述 本节主要内容 一、土地使用权转让的内涵 三、土地使用权转让的原则 二、土地使用权出让与转让的区别 四、土地使用权转让的条件 一、土地使用权转让的内涵 ——土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为。 （一）法律规定 《出让和转让暂行条例》第19条： 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 。 （二）理解 国有土地使用权人作为民事主体的一方，将土地使用权转移给新的土地使用权受让人，这表明转移了的资源在它们新的使用者手中将具有更大的价值。 二、土地使用权出让与转让的区别 1.法律行为不同 —创设财产权与转移财产权 2.法律关系主体不同 —所有者只在出让中体现 3.出让金与转让费的性质不同 三、土地使用权转让的原则 （一）权利义务同时移转 —“认地不认人” 土地使用权转让时，转让人与原土地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之移转给受转让人，发生多次移转亦是如此。 （二）产权一致 《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” 《出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。” （三）效益不可损 土地使用权转让价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权；土地使用权转让价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施给予调节。 四、土地使用权转让的条件 （一）以出让方式取得的土地使用权的 1. 按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2. 按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上， 属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件； 3. 转让土地使用权时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证。 （二）以划拨方式取得的土地使用权的转让条件 有批准权的人民政府准予转让的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 第二节 国有土地使用权转让方式 《出让和转让暂行条例》第19条规定： 土地使用权转让包括包括出售、交换和赠与。 此外，虽然继承并没有在法律法规上得到体现，但他已经成为现实中的一种方式（企业作价出资）。 一、出售 本质是土地使用权的买卖。 转让人以获取价金为目的将土地使用权转让给受转让人，受转让人支 付价金并获取土地使用权的民事法律行为 。 二、交换 两个土地使用权人之间就土地使用权进行互易的行为，本质上是一种权利互易。 土地使用权交换，双方当事人互负对等义务，都负有向对方当事人移转土地使用权的义务，并都负有权利瑕疵担保义务。 三、赠与 土地使用权人将其权利无偿地移转给他人的行为。 赠与行为是一种无偿行为，出赠人负有移转土地使用权的义务而受赠人无支付对价的义务；赠与行为是一种要式行为，须待土地使用权权属变更登记完成始生法律效力。 四、继承 土地使用权人死亡后，依法符合继承条件的人，继承权利人土地使用权的行为。 继承人继承土地使用权，同时也要承担附随权利的义务。 广义的继承还包括企业合并分立的情况， 企业合并分立亦发生土地使用权的移转。 五、入股 《公司法》规定股东可以以土地使用权作价出资，并应当依法办理 土地使用权的移转手续。 所以，入股也可以成为是土地使用权转让的方式之一，土地使用权从股东手中转移至公司手中，土地使用权入股后，股东取得股权，公司则取得土地使用权。 * *