兰州财经大学会计学院中级财务会计课件第八章 投资性房地产.ppt

第八章 投资性房地产 本章学习目的 1.掌握投资性房地产的核算范围；投资性房地产的确认条件；投资性房地产的初始计量及帐务处理；投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式进行后续计量的帐务处理；房地产转换业务的会计处理原则；投资性房地产处置的帐务处理。 2.熟悉投资性房地产的概念；投资性房地产采用公允价值计量模式的前提条件；投资性房地产后续计量模式的变更原则及帐务处理；房地产转换业务的帐务处理。 3.了解投资性房地产与一般房地产的区别；房地产的转换条件；房地产转换日的确定。 教学内容 第一节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的概念和范围： （一）概念：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （二）范围：投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 下列各项属于投资性房地产： 已出租的土地使用权。是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式已经出租的土地使用权。 持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。 已出租的建筑物。是指企业拥有产权的、以经营租赁方式已经出租的建筑物，包括外购、自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，仍应将该出租的办公楼确认为投资性房地产。 下列各项不属于投资性房地产： 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。 作为存货的房地产。是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。 理解投资性房地产的范围需要注意以下几个问题： 所谓的“出租”，是指经营性租赁，不包括融资性租赁。如果企业将开发产品对外出租的目的，不是为了长期持有并获得租金，而是在出售前临时出租，则不作为投资性房地产处理。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 持有并准备增值后出售的建筑物不作为投资性房地产核算。 二、投资性房地产的确认与初始计量 （一）投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，应同时满足下列条件时予以确认： 1. 满足投资性房地产的概念，即为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有； 2. 与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业，也就是说企业能够凭借该投资性房地产取得租金收入或者增值收益； 3. 该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。 例如企业的某项房地产一部分自用，一部分对外出租。对于出租部分，能否作为投资性房地产，取决于其成本能否单独计量，其带来的经济利益能否单独计量。若不能单独计量则不确认为投资性房地产，应当确认为固定资产或无形资产。 （二）投资性房地产的初始计量 企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，具体处理如下： 1. 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。如果企业购入的房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 【 例7—1 】 某公司 2006年8月20日考虑到房地产价格增值潜力较大，决定将大量闲置的800万元现金用于购置房地产，并同时对外出租。公司在购置房地产过程中支付相关税费10万元。 2. 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，由在建工程转入投资性房地产。 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日