福星惠誉红桥村项目k1-k5地块开发定位2013.12.13精品课件.pptx

福星惠誉红桥村项目K1-K5地块开发定位;项目研究界定 目标及核心问题思考 区域商务价值挖掘 商业开发战略及定位 住宅开发定位与产品建议 整体定位;项目研究界定 ;后湖;;地块片区与城市关系：地块分布在后湖东片区，由于百步亭、统建、新地等开发商在后湖东片经过长时间持续开发，后湖片区人口主要集中在东片区;K1;轨道交通：轻轨1号线;区域配套：城中村改造区域，典型的城乡结合部，基本生活配套齐全，主要集中在百步亭片区，整体档次偏低;;;地块分布情况;;项目区位;;客户目标及限制条件;核心问题思考：;首先审视各地块之间的价值;;地块商业价值判断;;思锐模型;K3地块商业属性;;K4/K5地块限制因素;K4/K5区域内商务规划需求：二七滨江商务区规划的展开，区域内商务需求将逐步形成规模，SOHO类品质商务产品得到更多青睐;K4/K5开发目标下物业拟合度分析; 商业 写字楼 酒店 商务公寓;从地块商业价值分析来看：K3＞K1＞K4/K5 后湖区域商业竞争白热化，为避免地块间直接竞争，需寻求差异化竞争，目前来看K4/K5地块具有商务开发价值，接下来我们对区域商务价值的开发空间进行研判;随着楼市限购当道，住宅市场跌宕起伏，商业地产则呈现辉煌之势，而写字楼市场一直以来为中国经济晴雨表，经济发展越快，城市商务需求越强，目前武汉经济发展的速已超全国平均水平，武汉写字楼市场需求不断增强，空置率一路走低 经过多年发展，武汉写字楼市场形成4个优质商务圈+3个发展中商务圈+2个新兴商务圈的市场格局，形成一条垂江商务带，未来城市高端商业物业主要集中于此 其余城市副中心将出现以成长型企业孵化为主的商务副中心进行补充，承接城市商务外溢，本案位于城市商务外溢多中心发展格局内;;;;;;;物业价值研判: 公寓loft产品开发价值高，作为物业发展优先考虑方向；商业市场价值最大但拟合度较弱，需控制开发体量;项目;能否通过价值最大的商务组合开发 实现整体价值最大化?;;街区商业体量;;;K4/K5商务开发定位;从区位和产品竞争来看，本项目要发展纯高端写字楼条件并不成熟;产品建议：商务写字楼，打造乙级形象;通过客户需求强化设计要点;;; 成长型 孵化功能 核心群体以成长型中小企业为主，主要集中在贸易、广告、金融、房地产等行业。 优质商务办公环境 多层级办公空间 智能化管理模式;品质化商务集群作为项目主要的开发方向，最大化实现商务价值，提升项目品质与调性;接下来，审视项目所面临的市场竞争环境;;区域零售商业体量;;区域现有租金分布:区域整体月租金水平多在50-100元/㎡,东部购物公园临街门面月租金高达350元/㎡,其次为百步亭花园路(中百仓储附近)100-180元/㎡;项目区域内未来供应量较大约65万方，竞争白热化；竞争项目普遍以超市+ 一般商业为项目的操作方式，未来同质化的竞争局面已经提前显现;项目依托区域居民消费将面临区域诸多项目同质化竞争，商业体量难以消化，必须走差异化竞争，实现项目商业竞争突围;核心竞争项目研究及开发策略;新生活摩尔城：目前业态混杂、中低档次、对周边辐射能力有限，距离本案500M ;东部购物公园：未成功运营，缺乏定位，中低档次，集中商业+街区型商业（出租率低）；仅家乐福，电影院，KTV经营较好，局部弥补消费者需求，对本项目影响较弱 ;基础资料：纯商业规模10万方，其中主力店超市规模2万方，餐饮规模1.5万方，儿童主题区面积08万方，休闲娱乐业态1.2万方 项目整体定位：项目20万方商业，其中纯商业面积达到12万方，融合购物、休闲、娱乐、餐饮、教育、儿童、办公和停车八大功能于一体的家庭一站式购物中心 物业形态：小型购物中心+街区型商业（室内为步行街）主体街区回廊式步行街，去想建筑立面设计，大面积玻璃目前保证通透性，通过观光电梯，手扶电梯带动垂直动线，以W通道，回廊等联通平面动线 业态比例：A区零售主题为主，影院为主力店；C区为生活主体，超市为主力店，KTV等为次主力店，B区以儿童，家居为主题 业态及档次：南国置业长期战略合作伙伴，家乐福、银兴影城、KFC、星巴克，耐克，阿迪达斯，肯德基，必胜客，棒约翰，元祖，屈臣氏，发源地，身材飞扬电玩城，公馆KTV，冰雪皇后等实力商家 分析：商业规模大，有政策利好，地处后湖核心地段，交通便利，客群基础庞大，定位家庭一站式购物中心 ;大型生活超市;总体量：4万方 建筑形式：三层单体 项目业态规划：一层为百汇景购物中心、二三层为2.2万方华润苏果超市，中间规划部分小铺 项目优势：武汉最大超市华润苏果旗舰店，预计每日可带来的人流量达14000人次， 项目定位：百步亭、后湖生活中心，以家庭日常消费为主 招商情况：华润苏果12月15日开业，百汇景年前开业 对本项目影响：2.2万方超市辐射范围基本可包含本项目辐射范围，