山东临沂房地产市场分析报告.doc

上海欣安企业（集团）发展有限公司 山东临沂市市场初步分析NO：05048-1101 山东省临沂市房地产市场初步分析 房产事业部 2005年11月16日 一、城市概况 【人口】临沂市位于山东东南部，总人口1015万，是全省面积最大、人口最多的行 政区域。面积、人口各占山东省的九分之一，是农业大市，2003年城区人口约 69万，2002年全市住房新开工面积112.6万平方米(不包含平房建设)，临沂城 53万平方米，规模较小。 【地理环境】临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照，地近黄海,西接枣庄、济宁、泰 安，北靠淄博、潍坊。总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。?临沂市地处东南沿海，地理位置优越，区位优势明显，基础设施完善。区位 上，东靠日照港、岚山港和连云港，处于山东和江苏两个经济大省的交界处， 【交通环境】临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。 已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，现已初步开 辟了通往全国各地的15条航线。境内以4条过境国道?和14条省道干线为主， 兖（州）石（臼所）铁?路、坪（上）岚（山）铁路和即将建的哈尔滨至长江三 角洲的沿海铁路大通道在境内交汇贯穿东西南北。建成的京（北京）?沪（上海） 高速公路和日（照）东（明）高速公路在临沂市内形成一个十字形，通车里程达 到340公里。 【人居环境】临沂市投资近30亿元，改造、拓宽、新建城市道路，实施滨河大道建设、 双岭路改造、“城中村”改造、临沂被国家环保总局批准为全国生态示范区建设 试点地区，莒南县被列为首批省级生态县建设试点，沂水县沂水镇被批准为省级 环境优美乡镇。按照《临沂生态市建设规划》，临沂规划建设了生态功能区、水 源涵养区、重要水源保护区等，全市林木覆盖率达到27.1%，全市大生态体系基 本建立，城市功能日益完善。 【经济概况】 2004年，实现GDP1012亿元，同比增长17%；在全省位列第七，并在全国老区中率先实现了人均GDP过千万元。作为物流商贸城市，经济近几年取得了长足发展，人均储蓄、人均GDP、人均消费水平较2003年翻两番。 2005年前三季度，城镇居民收入增幅较快，城镇居民人均可支配收入达6301元，同比增长11.5%。城镇人均收入超过全省平均水平，名列全省第七位。 【支柱产业 】 临沂市的工业经济从小到大，成为全市经济发展的主导力量。工业增加值占国内生产总值的37%，成为利税过亿元，52家利税千万元企业实现利税占新统计口径工业实现利税的78.2%，支柱产业初步形成。形成了具有自身特征的支柱产业体系，目前，食品、建材、化工、机械、纺织等已成为临沂市工业经济的重要支柱。? 以商品流通为代表的第三产业取得巨大发展。临沂城成为闻名全国的商贸城。位居全国十大专业批发市场前三名。目前市场辐射到全国二十多个省市和地区。目前，临沂服装城是全国第三大批发城，全市商贸交易额为500亿，批发城就占了300亿之多。临沂大市场造就的外来经销商，是2003年房价涨价的主流推动力。 【城市地位】 最近市政府提出把临沂城建设成为鲁南苏北区域特大中心城市，这为房地产业打开了广阔的发展空间。 【城市规划】 　　自2003年以来，市规划局先后完成了临沂城市空间发展战略研究、南坊分区规划、经济开发区总体规划、城市公交专业规划、中心城市户外广告规划和临沂大学、澳龙物流城、香江商贸城、华药物流城、台北新城等一系列重点项目规划，明确了临沂“合纵连横、一心七轴”的区域城镇规划体系和临沂中心城区“一河五片、北上东进”的空间布局形态，凸现了临沂“商贸城、滨水生态城和历史文化名城”的城市特色，勾画出大临沂新临沂的总体框架。 　　 2004年，临沂市将重点完成包括沂河两岸城市重点地段城市设计；沂河东岸堤内绿地景观规划；南坊市政服务中心规划方案整合；城市重点区域控制性详细规划；其中，沂河以东的河东区成为政府规划的重点，被当地人成为“1992年的浦东”。目前，这块土地正被大大小小的地产企业所热捧。 【小结】 规划为“建设大临沂、新临沂”，政府办公将迁址，套路为建设新城区的浦东套路，是许多省会城市所惯用的手法，新城区－河东区在规划刚出来时，是众多开发商抢夺的热点区域，若新城区没有一定的产业支撑，单纯发展房地产业，若干年会有一定的泡沫成分。 二、土地市场 近年来，临沂由于城市规划方案正在修编，城市土地一直处于被控制状态，几年来土地供应量一直不是十分充足，使得房产商通过招拍挂竞得的土地价格较高。几年来，土地的费用一直在上升，直接导致房价的上升。2002年， 临沂土地价格上升7.8%，居全省第二。 必威体育精装版成交案例： 地块 位置 面积 成交总价 成交 单价 成交 时间 中标单位 2005