济南高新区财富大厦建设项目可行性研究报告.doc

PAGE PAGE \* MERGEFORMAT - 62 - 财务中心财富大厦项目可行性研究报告 第1章 项目总论 1.1项目基本情况 1.1.1用地基本情况 用地性质为商业金融用地，产权40年。 基础数据表 序号 项目 数据 单位 1 建设用地面积 3.85 公顷 2 地上总建筑面积 146300 平方米 3 地下建筑面积 30800 平方米 4 建筑密度 26.05% 　 5 绿化率 35.1% 　 6 容积率 　 (1) 地上容积率 3.8 　 (2) 地下容积率 1.6 　 6 停车位 1560个 1.1.2运作方式 本项目地块走市场招拍挂程序，预计11月底前发布挂牌公告，公告期20天，10天挂牌公告，共计1个月期限。 1.1.3项目位置 三庆世纪财富中心位于济南东部新城与东部产业带的核心地带，高新科技开发区核心园区科贸城内，南依齐鲁软件园，东靠济南高新区管委会办公大楼，北临国际会展中心和大型科技文化广场，是高新开发区的中央商务区，政治、经济和文化中心。 随着济南市政府的“两翼展开，高新先导”的重要战略规划的实施，世纪财富中心所处位置已成为济南新生活圈、高新经济圈、会展物流圈三大经济重地的核心。 1.1.4项目交通 目周边交通条件良好，靠近工业南路，紧邻新宇路、崇华路，周边拥有奥体中路、经十路、世纪大道；绕城高速贯穿南北，济青、京沪、京福等高速公路与之紧密相连，到济南国际机场仅需15分钟车程，104、220、309国道纵横交错形成四通八达的交通网络，济南景观大道经十路，工业南路直通市区。 1.1.5项目周边配套 目前周边有高新区管委会、高新区行政审批中心、济南国际会展中心、建设银行、中国银行、兴业银行、移动通讯、联通、上岛咖啡、雅悦酒店等较为齐全的配套，并且还将有银座商场（中铁汇展国际）、以及丁豪广场项目商业补充区域配套。 文化教育配套 高新区实验学校、山东省警官学院、济南电子工程机械学校、济南石化经济学校、银座幼儿园、山东大学齐鲁软件学院、山师附小雅居园校区、济钢二区幼儿园； 医疗配套 铁十四局医院、山大齐鲁医院高新区医院、历下区第三人民医院、省立医院东院、省军区医院、天辰大街诊所等； 金融配套 中国农业银行、中国工商银行高新区支行、建设银行高新支行、济南市商业银行高新分理处、中国银行高新支行、建设银行雅居园分理处、润丰农信雅居园分理处等； 商务配套 高新区管理委员会、济南国际会展中心、净雅大酒店、雅悦酒店等； 其它配套 中国移动高新区高新区营业厅、中国联通高新营业厅、中国邮政王舍人支局等。 1.1．6项目现状 项目总占地约150亩，规划建筑面积27.7万平方米，由A、B、C、D座和财富大厦（本次对外招拍挂部分）组成。项目一期财富A、B座为商务写字楼，已经有金斯顿集团、山东振鲁会计师事务所、山东神州冠威国际贸易集团等等企业已在此办公，形成了较为成熟的办公氛围。 世纪财富中心二期为C、D座，其中C座一层为商业公建，二至八层为大开间的写字间，整层面积2000㎡左右，可自由分割，九至十二层为小户型写字间。 世纪财富中心二期D座一至三层为大型餐饮娱乐中心，正在招商中；四至十层南北向为精装商务公寓，45-150平方米不等；四至十一层东西向为高档商务酒店，北京雅悦酒店于2006年10开始营业，是东部高新区较早的商务酒店。 当前项目对外招拍挂部分，即财富大厦用地，基本处于“三通一平”状态，不涉及拆迁问题。 1.2可行性研究的目的 通过对项目所处片区的发展规划、功能定位分析，及对济南全市房地产市场未来发展趋势的把握，并在对项目地块定位、产品类型、销售价格初步定位的基础上，通过财务测算评估等分析，为选择对项目地块的开发模式提供参考依据，并论证项目经济可行性等。 1.3项目建设的必要性 房地产业是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济（尤其住宅经济）对一系列行业的发展均有拉动效应，有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。虽然近年来，国家针对局部地区房地产市场过热的现象，从土地和金融两方面加强了对房地产行业领域的宏观调控，并颁布了一系列法律法规规范市场秩序。但从国家调控政策的实施来看，国家宏观调控的目的是打击房地产投机，降低金融系统风险，维护正常的市场秩序，安定人民生活，而绝非打击房地产行业发展。宏观调控至今，各项政策均已落到实处，国内上海、杭州、青岛等房价涨幅居前的城市已出现回落，一大批扰乱市场秩序、哄抬市场价格的开发商被清理出局，调控取得了显著的效果。 济南作为中国经济大省山东省省会，地理位置和交通优势得天独厚，城市经济发展迅速。济南的城市建设工作也在与时俱进，在城市规划、建设、管理、招商引资等各方面都取得了较大进展。城市经营者们围绕东西拓展的发展策略，突