海南西海岸前沿大酒店项目收购可行性分析报告书.doc

PAGE PAGE \* MERGEFORMAT 49 海南西海岸前沿大酒店 项目收购可行性分析报告 目 录 项目概况 1、1 项目地理位置 1、2 项目定位 1、3项目主要技术经济指标 1、4项目出售方式与价格 1、5 项目转让提出的背景 1、6项目可行性研究的依据 项目宏观投资环境分析 2、1海南宏观投资环境分析 2、2海口宏观投资环境分析 海南旅游业发展状况 3、1海南旅游业发展状况分析 3、2海南酒店业发展状况分析 海南产权式酒店发展分析 4、1产权式酒店概念 4、2海南产权式酒店分布 4、3海南产权式酒店经营分析 4、4海南产权式酒店主要个案分析 项目现状分析 5、1 项目背景 5、2 项目介绍 5、3 项目配套 5、4 项目可售产品分析 5、5 项目SWOT分析 第六章 项目的市场价值判断 6、1影响项目未来发展的几个要素 6、2项目的市场价值判断 项目整体收购后两种操作模式评估 项目操作建议 8、1主题定位 8、2卖点整合 8、3价格预测与建议 8、4项目启动前注意的事项 8、5入市姿态及推广时机 8、6宣传策略 8、7销售进度与资金回笼计划 项目财务评价 第十章 综合结论与建议 第一章 项目概况 1、1 项目地理位置 本报告所陈述的对象为海南西海岸前沿大酒店项目，以下简称本项目。 本项目坐落于海口西海岸最西端的盈滨半岛上，项目（盈滨半岛）虽然临近海口但地属于海南省澄迈县管辖，项目距市中心约20公里，目前距海口美兰机场车程40分钟。项目已建成并于2006年10月1日开业。盈滨半岛因其独特的半岛海湾，而成为现在海南少有的海滨净土，碧海银沙、白浪恋人，可媲美亚龙湾。 盈滨半岛三面环山，成月牙形将海水包围在自己的怀中，地理构造的特殊造就了碧绿、清澈、无污染的盈滨半岛海水。一流的海水、一流的沙滩、一流的温泉，成为海口周边最好的休闲度假酒店之一。 1、2 项目定位 本项目按照五星级酒店标准营建，集温泉、酒店、度假及会议等功能为一体，定位为纯粹而高尚的休闲度假天堂。项目聘请雅高酒店集团全程管理（以旗下品牌“索菲特”管理），不过雅高酒店集团已于2007年6月退出酒店管理。 在全国旅游发展的大形势下，海南的旅游业步步升温，海南旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。目前，盈滨半岛区域内可以供给的滨海一线产权式酒店目前屈指可数，在此背景下，项目的定位一方面尽可能的提供给市场高品质优质服务的旅游房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。 1、3 项目主要技术经济指标 土地性质： 住宅、综合用地 使用权类型：转让 终止年限：2066年12月10日 总占地面积：42408平方米 总建筑面积：27362平方米 产权客房数量：304套 已售客房数量：87套 剩余客房数量：217套 可销售建筑面积：15240平方米 绿化面积：80000平方米 配套面积：1400平方米中庭；中西餐厅800平方米；大堂吧117平方米； 会议室5个889平方米；800平方米游泳池 通过承租方式取得配套（20年经营权）：SPA及温泉池1425平方米；KTV1341平 方米；酒吧139平方米；健身房及娱乐室等293平方米 层高：8层 容积率：0.33 绿化率：73% 1、4 项目出售方式与价格 出售方式：整体转让 出售价格：人民币3.5亿元 出价期限：30天 1、5项目转让提出的背景 1、5、1据调查，项目自开业以来至2007年6月（索菲特品牌退出）期间每月均呈现 亏损，月平均开房率在40%以下，并不是象开发商所说的“除试营业首两个月 外，其余各月均实现了现金流的平衡”。2007年7、8月份开发商“自管”经 营获得赢利。 1、5、2项目自2007年月份以来，剩余产权客房未取得销售，而且在所售出的87套物 业中，已有15套业主提出退房要求，开发商未受理。 1、5、3项目的部分产权归属尚不明确不明晰，而且一部分客房已作为银行贷款抵押。 1、5、4项目配套尚未完善事项：承租方式取得的娱乐中心内装修改造项目已完成约 80%工作量，预计于今年10月底完工；水上运动设施项目（游艇）的建设， 仅完成10%的工作量。 1、5、5项目通过承租方式取得配套（20年经营权）的租金状况尚不知晓。 1、6 可行性研究的依据 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目分析以及项目的财务评价进行研究。 第二章　项目宏观投资环境分析 ２、1　海南宏观投资环境分析 经济发展形势 海南，中国最大的经济特区，经济发展渐入佳境，陆地面积3.4万多平方公里，海洋面积200多万平方公里，约占全国海洋面积的三分之二。200