沈阳建筑大学管理学院房地产经营管理课件第二章 房地产开发经营分析基础.ppt

* * 房地产经营管理 刘亚臣 管理学院 第二章 房地产开发经营分析基础 房地产 经营管理 刘亚臣 学习内容 现金流量 资金的时间价值与等值计算 房地产投资经营经济效果评价 房地产经营分析基础 2.1 现金流量 一、现金流量的定义 现金流出：相对某个系统，指在某一时点上流出系统的资金或货币量，如投资、成本费用等（CO——case out） 现金流入：相对一个系统，指在某一时点上流入系统的资金或货币量，如销售收入等。 （CI——case in） 净现金流量:同一时点上，现金流入与现金流出的代数和。 经营资金 建设投资 开发项目总投资 土地费用 开发期利息 建筑安装工程费 销售费 调整预备费 基本预备费 开发间接费 前期工程费 基础设施建设费 公共配套设施建设费 管理费 房地产经营分析基础 二、房地产投资与成本 房地产经营分析基础 三、经营收入、利润和税金 1、经营收入 销售收入=销售房屋面积×房屋销售价格 出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价 自营收入＝营业额－商业营业成本－自营商业经营风险回报 利润总额＝经营利润＋营业外收支净额 经营利润＝销售收入－经营成本－期间费用－销 售税金 分配利润＝税后利润－（盈余公积金＋公益金＋未分配利润） 2、利润 房地产经营分析基础 3、税金 （1）销售税金: 营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率 （2）土地使用税和房产税 （3）企业所得税： 所得税税额＝应纳税所得额×税率 应纳税所得额＝实现利润－允许扣除项目得金额 房地产经营分析基础 2.2 资金的时间价值与等值计算 一、资金的时间价值 资金随时间推移而增值的性质称资金的时间价值。 资金具有时间价值的前提条件 （1）经过时间的推移； （2）经过劳动生产的周转。 房地产经营分析基础 2.2 资金的时间价值与等值计算 二、利息与利率 利息 I 占用资金所付的代价或放弃使用资金所得的补偿 利率 i 在一个计息周期内所得的利息额与借贷金额之比 计息周期 表示利率的时间单位。 房地产经营分析基础 2.2 资金的时间价值与等值计算 1、单利与复利 单利：仅计算本金的利息，而本金产生的利息不再计算利息。 n——计息期数 F——本利和 It—— 第t个计息期的利息 I1＝ I2 ＝ …… In 房地产经营分析基础 2.2 资金的时间价值与等值计算 复利：当期利息计入下期本金一同计息，即利息也生息。 房地产经营分析基础 2.2 资金的时间价值与等值计算 2、名义利率与实际利率 名义利率：计息周期利率乘以每年计息周期数得到的年利率 实际利率：考虑了资金时间价值的实际年利率 例如： 年利率为12％，每年计息1次 ——12％即为名义利率又为实际利率 年利率为12％，每年计息12次 ——12％为名义利率，实际相当于月利率为1% 房地产经营分析基础 2.2 资金的时间价值与等值计算 名义利率和实际利率的关系 设：名义利率为r，一年中计息次数为m， 则：计息周期的利率应为r／m，一年后本利和为: 一年内产生的利息为： 按利率定义得年实际利率i为： 房地产经营分析基础 三、资金等值与现金流量图 1、资金等值的概念 不同时点上绝对数额不等的资金具有相同的价值，或相同数额的资金在不同的时点上具有不同的价值。 例如：今天拟用于购买冰箱的1000元，与放弃购买去投资一个收益率为6％的项目，在来年获得的1060元相比，二者具有相同的经济价值。 2、现金流量图 时间 t 0 1 2 3………………..n 时点，表示这一年的年末，下一年的年初 200 150 现金流量 现金流入 现金流出 注意：若无特别说明 时间单位均为年； 投资一般发生在年初，销售收入、经营成本及残值回收等发生在年末 现金流量的 大小及方向 计息期的开始 房地产经营分析基础 三、资金等值与现金流量图 房地产经营分析基础 四、复利计算公式与系数 符号定义： P — 现值 F — 将来值 i — 年利率 n — 计息期数 A — 年金（年值）计息期末等额发生的现金流量 G — 等差支付系列中的等差变量值 g — 等比系列中的增减率 房地产经营分析基础 四、复利计算公式与系数 1、一次支付现值系数和终值系数 一次支付终值公式 一次支付现值公式