容积率国家标准.pptVIP

容积率对项目规划设计定位的影响 容积率对地价的影响 容积率对房产开发成本的影响 容积率对建筑设计的影响 容积率与其他主要规划技术指标的关系 容积率成为政府调控项目的重要手段 容积率对房地产项目规划设计影响具体分析 项目环境气围 分析条件 分析结论 同一块地在不同容积率下投资效益分析 容积率是房地产开发项目规划设计条件中最重要的指标之一, 对项目的定位、成本、建筑设计、投资效益等均产生不同程度的影响。以北京温榆河别墅项目为例, 论证了不同容积率对投资效益的影响 容积率对项目规划设计定位的影响 1 容积率对地价的影响 2 容积率对房产开发成本的影响 3 容积率对建筑设计的影响 4 容积率与其他主要规划技术指标的关系 5 容积率成为政府调控项目的重要手段 6 容积率对房地产项目影响实证分析 容积率对项目规划设计定位的影响 容积率是项目总平面规划设计的关键指标，决定该项目的定位 众所周知, 容积率的高低直接关系到项目开发面积的多少, 影响着建筑密度和绿地率的指标, 影响着建筑物的高度的控制。实质上容积率是项目总平面规划设计的关键指标, 其中涉及总图中的建筑造型、道路走向、建筑间距、绿化布置、空间布局、管网埋设等一系列数据的均衡和协调, 从而决定该项目的定位(即是否设计成低密度、低层建筑高品质楼盘, 还是设计成多层或连排式的中端产品、或是设计成普通低端产品楼盘)。比如,规划部门批准的容积率指标偏低, 为了满足建筑物使用面积的需要, 设计时为了不突破建筑密度指标或绿地率指标, 在一定的容积率下就只有增加建筑物高度, 减少公共建筑用地, 使生活配套设施减少, 降低了生活居住的舒适度 容积率 关键 指标 建筑 造型 建筑 间距 绿化 布置 空间 布局 项目 定位 国土主管部门根据土地用途划分类别按不同地理位置和区域情况划分等级, 以容积率指标大小制定土地出让金标准和土地基准地价, 并以表格形式公布, 其规律是: 同一类别、同一容积率随着级别的增加, 出让金标准减少, 同一类别、同一级别随着容积率指标的增加, 出让金逐减。以北京市为例, 目前建设用地按用途划分为商业、综合、居住、工业等四类, 根据不同用途土地的特点及相应地价水平, 将四类用地的基准地价由高至低, 由城区至远郊区分别划分为若干个级别。其中, 商业、综合和居住用地的基准地价分为10 个级别, 工业用地的基准地价分为9 个级别。计算基数规定如下: 一到八级, 为一、二、三类用地容积率大于1 时其出让金以建筑面积为标准, 容积率小于等于1 时, 其出让金以地面面积为标准, 四类用地和九、十级各类用地的出让金均以地面面积计算、根据这一计算原则, 由于容积率增加所引起的建筑面积增加幅度大于出让金降低幅度, 所以土地总成本将是随着容积率的增加而增大 容积率对地价的影响 容积率是项目总平面规划设计的关键指标，决定该项目的定位 地面面积 地面面积 地面面积 9级 10级 地面面积 建筑面积 地面面积 建筑面积 地面面积 建筑面积 1-8级 地面面积 1 1 1 1 1 1 容积率 工业 居住 综合 商业 容积率对房产开发的成本的影响 前面提到容积率越高, 出让金标准越低, 折算到每平米建筑面积的土地成本也越低。一定的地价, 容积率在控制指标下变动 , 容积率越高开发的房屋面积越大, 其地成本折算成每平米房屋成本造价就越低, 否则容积率越低, 其地成本折算成每平米房屋成本造价就越高。另外容积率的高低还影响到区内道路的设计和综合管线的布置与埋设, 从而影响到这些综合市政配套设施的造价 容积率与开发成本的关系 2011（单位：1） 分析 FAR 容积率 开发成本 容积率对建筑设计的影响 设计任务书中容积率一旦被确定下来, 设计师只能在这一限制下进行发挥。现在社区公园、中央水景、中心会所等成为房地产项目的亮点, 也成为宣传的重要口号, 而这些在设计上都极尽奢华, 大大降低土地有效的利用率 如果容积率低, 设计师可以尽情发挥, 可以自由选择建筑风格, 充分利用景观构造使人与自然达到和谐统一 如果容积率高, 则实际可用地少, 景观设计必然是相当困难的, 景观构造中无法形成合力, 也无法体现人性化优势 如果容积率高, 而导致楼间距小, 相互之间私密性差, 则使整个楼盘档次下降, 会直接影响到楼盘定价和销售效果 1 2 3 容积率与其他主要规划技术指标的关系 在一定的建筑高度(层次) 与房屋间距的控制下容积率与建筑密度是成正比关系见图1; 在限制建筑层数的情况下, 容积率越高, 绿地率越小, 其关系如图2 FAR 容积率 D 建筑密度 FAR 容积率 GAR 绿地率 图1、容积率与建筑密度的关系 Fig、1 Connection between FAR an