沈阳建筑大学管理学院房地产经营管理课件第九章 房地产税收管理.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 所 得 税 1、企业所得税 保证金 开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的： 凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除； 也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 所 得 税 1、企业所得税 广告费、业务宣传费、业务招待费 预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 所 得 税 1、企业所得税 利息 土地闲置费 成本对象报废和损毁损失 折旧 所 得 税 2、个人所得税 房地产转让环节的个人所得税 国家税务总局规定：从2006年8月1日开始，居民个人转让房地产时，应缴纳个人所得税。 对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金； 对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 行为目的税 1、契税 （1）纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 ——契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 （2）课税对象 发生产权转移变动的土地、房屋 （3）税率 3％一5％ 行为目的税 1、契税 （4）相关规定 法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。 非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 购买普通标准住房，契税的征收按原来标准执行，即按房价的1.5%缴纳契税 对于购买非普通标准的住房，契税不予减免。 行为目的税 2、印花税 （1）纳税人 在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人 ——因商事活动、产权转移、权利许可证、照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。 （2）税率 采用比例税率和定额税率两种 对一些载有金额的凭证，如合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：千分之一、万分之五、万分之三、万分之零点五、万分之零点三。 3、耕地占用税 （1）纳税人 列入耕地占用税征税范围的耕地有： 种植粮食作物、经济作物的土地 菜地 园地 鱼塘 其他农用土地。例如已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面、林地等。 占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人 （2）纳税范围 行为目的税 3、耕地占用税 实行从量计征的地区差别定额税制 ——以规定单位面积的税额作为征收标准 人均耕地不超过1亩的地区，每平方米10元至50元 人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米8元至40元 人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元 人均耕地超过3亩的地区,每平方米为5元至25元 以实际占用的耕地面积为计税依据，一次性征收 行为目的税 （3）税率 （4）免税 军事设施占用耕地 学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地 （5）加征税 经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可适当提高，但提高的部分最高不得超过当地适用税额的50％ 占用基本农田的, 在当地适用税额的基础上提高50%。 铁路、公路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。 行为目的税 4、土地增值税 （1）纳税人 有偿转让的房地产 包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物 转让房地产并取得收入的单位和个人 （2）征收范围 （3）税率 实行四级超率累进税率 增值额末超过扣除项目金额50％的部分——30％ 超过50％未超过100％的部分——40％ 超过100％未超过200％的部分——50％ 超过200％的部分——60％。 行为目的税 土地增值税 （4）计税依据 增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额 取得土地使用权所支付的金额 开发土地和新建房及配套设施的成本 开发土地和新建房及配套设施的费用 旧房及建筑物的评估价格 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他项目 销售费用 管理费用 财务费用 （5）速算扣除法 增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％ 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％一扣除项目金额×5％。