沈阳建筑大学管理学院房地产经营管理课件第四章 房地产开发程序.ppt

4.5 租售阶段 一、选择物业销售形式 2、委托物业代理 联合代理与独家代理 买方代理、卖方代理和双重代理 首席代理和分代理 二、制定租售方案 1、选择出租还是出售 对于住宅项目，大多选择出售； 对于商业项目，大多选择出租。 2、租售进度 考虑与工程建设进度、融资需求、营销测量、宣传策略以及预测的市场吸纳速度协调。 3、租售价格(第六章详细介绍) 欢迎继续学习第5章 谢谢！ 房地产 经营管理 刘亚臣 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 房地产开发程序 房地产开发概述 投资机会选择与决策分析 前期工作 建设阶段 租售阶段 刘亚臣 管理学院 房地产开发程序 房地产经营管理 * 第四章 房地产开发程序 房地产 经营管理 刘亚臣 一、房地产开发的含义 通过对土地、建筑材料、劳动力、资金和专业人员经验等多种资源组合使用而为人类提供工作、生活空间的一种活动。 广义：规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用、售后管理、维修服务。 狭义：具有开发资质的开发企业对房地产项目进行投资、建设和管理，形成房地产产品的物质生产过程。 综合性 长期性 地域性 风险性 4.1 房地产开发概述 1 按开发区域的性质划分： 新区开发 旧区再开发 2 按开发的规模划分： 单项开发 成片开发 3 按开发的对象划分： 土地开发 房屋开发 综合开发 二、房地产开发的分类 房地产开发 专业顾问 金融机构 政府 开发商 承包商 三、房地产开发的参与者 获取土地使用权 征地与拆迁 工程勘察与设计 施工现场“三通一平” 建设工程招标 组织施工 工程监理 竣工验收 四、 房地产开发的程序 投资决策 阶段分析 第四步 第三步 第二步 1．提出投资开发设想 (看地) 2．项目可行性研究 租售及物业管理阶段 建设实施 阶段 前期准备 工作 第一步 选择物业销售形势 制定租售方案 制定宣传与广告策略 物业管理 一、投资机会选择 投资机会寻找 投资机会筛选 4.2 投资机会选择与决策分析 二、决策分析 市场分析 项目财务评价 起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书，取得批准项目建议书的批复; 依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。 4.3 前期工作 国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制，但也有个别省市仍延续原立项制度。 一、项目立项 二、获取土地使用权 与当前土地使用权拥有者合作 土地使用权划拨 原有划拨土地上存量房地产土地使用权 土地使用权出让 1、出让的涵义 土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权，在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让 2、出让方式 协议 拍卖 招标 挂牌 3、对出让方式的要求 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让 除此以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 1、划拨的涵义 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 土地使用权划拨 2、划拨的范围 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 法律、行政法规规定的其他用地 ?? 办理开发项目的选址定点审批 取得“建设用地规划许可证” 办理规划设计条件、规划方案及初步设计审批 取得“建筑工程规划许可证” 三、确定规划设计方案并获得规划许可 四、建设工程招标 1、招标方式 公开招标 邀请招标 公开招标指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。 适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。 投标人较多，资格审查、评标的工作量较大，所需招标时间长、费用高。 邀请招标，指招标人以招标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标。 公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期紧迫或必威体育官网网址的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。 适用于工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专用技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目 2、招标程序 （一）申请招标 获得土地使用权； 领取了建设用地规划许可证 领取了建设工程规划许可证 完成了拆迁安置 施工现场具备“三通一平”或“七通一平” 施工图纸齐备 资金和主要材料已经落实 （二）编制招标文件 （三）编制招标工程标底 开发商必须把工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再经当地招标管理办公室核准方能