房地产营销策划模板.doc

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房地产营销策划模板 核心内容: 1项目投资策划营销 2项目规划设计策划营销 3项目质量工期策划营销 4项目形象策划营销 5项目营销推广策划 6项目顾问,销售,代理的策划营销 7项目服务策划营销 项目投资策划营销 项目投资策划营销可对项目定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 项目用地周边环境分析 项目土地性质调查 地理位置 地质地貌状况 土地面积及红线图 土地规划使用性质 七通一平现状 项目用地周边环境调查 地块周边建筑物 绿化景观 历史人文景观 环境污染状况 地块交通条件调查 地块周边的市政路网及其公交现状,远景规划 项目的水.路.空交通现状 周边市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生 金融服务 邮政服务 娱乐.餐饮.运动 生活服务 娱乐休息设施 周边可能存在对项目的不利因素 历史人文区位影响 区域市场现状及其趋势判断 宏观经济运行状况 国内生产总值:第一产业数量,第二产业数量,第三产业数量 房地产所占比例及数量 房地产开发景气指数 国家宏观金融政策:货币政策.利率 房地产按揭政策 固定资产投资总额:全国及项目所在地,其中房地产开发比重 社会消费品零售总额:居民消费价格指数,商品住宅价格指数,中国房地产协作网络信息资源利用 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 项目所在地的居民住宅形态及比重 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 项目所在地房地产市场总体供求现状 项目所在地商品住宅板块的划分及其差异 项目所在地商品住宅平均价格走势及其市场价值发现 商品住宅客户构成及购买实态分析 各种档次商品住宅客户分析 商品住宅客户购买行为分析 土地SWOT(深层次)分析 项目地块的优势 项目地块的劣势 项目地块的机会点 项目地块的威胁及困难点 项目市场定位 类比竞争楼盘调研 类比竞争楼盘基本资料 项目户型结构详析 项目规划设计及销售资料 综合评判 项目价值分析 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 商品住宅价值分析方法(类比可实现价值分析法):选择可类比项目,确定该楼盘价值实现的各要素及价值实现中的权重,分析可类比项目价值实现的各要素之特征,对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值,根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 类比可实现价值因素:类比土地价值 A市政交通及植入交通的便利性差异 B项目周边环境差异:自然绿化景观的差异,教育和人文景观的差异,各种程度的差异,社区素质的差异 C周边市政配套便利性的差异 项目可提升价值判断 A建筑风格和立面的设计.材质 B大体户型设计 C建筑空间布局和环艺设计 D小区配套和物业管理 E形象包装和营销策划 F发展商品牌和实力 价值实现的经济因素 A经济因素 B政治因素 项目可实现价值分析 项目价值类比分析:价值提升和实现要素对比分析,项目类比价值计算 项目定价模拟 均价的确定 住宅项目均价确定的主要方法:类比价值算术平均法,有效需求成本加价法 A分析有效实诚价格范围 B确定合理利润率,追加有效需求价格 项目中具体单位的定价模拟 商品住宅定价法: 差异性价格系数定价法(日照采光系数,景观朝向系数,户型系数,楼层系数,随机系数 各种差异性价格系数的确定:确定基础均价,确定系数,确定幅度 项目投入产出分析 项目经济技术指标模拟 项目总体经济技术指标 收起经济技术指标 2.项目首期成本模拟 策划你根本模拟表及其说明 3.项目收益部分模拟 销售收入模拟:销售均价假设,销售收入模拟表 利润模拟及说明:模拟说明,利润模拟表 敏感性分析:可变成本变动时对利润的影响,销售价格变动时对利润的影响 八:投资风险分析及其规避方式提示 项目风险性评价 价值提升及其实现的风险性:项目的规划和设计是否足以提升项目的类比价值,项目形象包装盒营销推广是否成功 资金运作风险性 减少资金占有比例,加速资金周转速度,降低财务成本 对销售节奏和开发节奏进行良好的把握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼 经济政策风险 国际国内宏观经济形势的变化 国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设 开发节奏的建议 影响项目开发节奏的基本因素 政策法规因素 地块状况因素 发展商操作水平因素 资金投放量及资金回收要求 销售策略,销售政策及价格控制因素 市场供求因素 项目开发节奏及结果预测 项目开发步骤 项目投入产出评估 项目规划设计策划营销 项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础,以满足目标市场的需求为出发点,对项目地块进行总体规划布局,确定

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