房屋租赁合同属于民法.docx

房屋租赁合同属于民法 　　篇一：司考民法基础知识：房屋租赁合同　　司考民法基础知识：房屋租赁合同　　司考民法基础知识：房屋租赁合同。民法是司法考试中的大法，必须及早复习，在这里小编送上民法中合同法的基础知识内容，方便大家开始新一年的复习。　　XX年最高人民法院发布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释），对房屋租赁有关问题进行了明确规定，该解释的主要内容有：　　1．违法建筑的租赁。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。　　2．租赁合同的登记备案。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。　　3．一房数租。出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的；(2)已经办理登　　记备案手续的；(3)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。　　4．转租。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。　　5．“买卖不破租赁”规则的例外。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(1)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。　　6．优先购买权。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。房屋租赁合同解释第24条还规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：　　(1)房屋共有人行使优先购买权的；　　(2)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；　　(3)出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；　　(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。　　篇二：司法考试民法学讲义：租赁合同　　司法考试民法学讲义：租赁合同。司法考试复习是一个艰苦的旅程，法律教育深知考生的艰辛，为考生整理了司法考试基础知识，供大家参考。　　考点1：租赁合同的特征：双务、有偿、诺成、不要式　　考点2：租赁期限：不超过20年，超过部分无效。　　考点3：租赁合同无效的情形：①违法建筑物租赁合同、②转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同（超过部分无效）③未经出租人同意的转租合同；　　在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑（《城镇房屋租赁合同司法解释》第2条、　　第3条）　　违法建筑物租赁合同租无效转化为有效的情形：一审法庭辩论终结前无效因素消失的，可转化为有效。　　考点4：登记备案与房屋租赁合同的效力：管理性规定；未登记不影响租赁合同效力，除非有特别约定；即使有特别约定，又因实际履行而治愈。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第8条）　　考点5：无效租赁合同的处理：　　① 可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费　　② 装饰装修物：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第9条）　　③承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第13条）　　④扩建费：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理（《城镇房屋租赁合同司法解释》第14条）　　（一）办理合法建设手续的，扩建