房屋租赁合同未登记备案的法律风险.docx

房屋租赁合同未登记备案的法律风险 　　篇一：未登记房屋租赁合同的效力 　　山东省青岛市 房地产类×××号  　　未进行产权登记房屋的租赁合同 　　之效力探究 　　德衡律师集团事务所吕士威 　　未进行产权登记房屋的租赁合同之效力探究　　作者：吕士威（德衡律师集团事务所律师） 　　内容摘要：司法实践中，在认定房屋租赁合同是否有效时，有一种观点认为未进行产权登记的房屋不能出租，因为根据《城市房地产管理法》的规定，房屋出租人应当是房屋的所有权人，而未进行产权登记的房屋其所有权人不明，故此类房屋租赁合同无效。本文对此持不同意见，作者将未进行产权登记的房屋分成三类，并对该三类房屋作为租赁标的的合同效力分成两种情况进行了深入分析。  　　关键字：产权登记 产权证书 临时建筑 违章建筑 租赁合同 效力  　　最近代理一起房屋租赁合同纠纷案件，系出租人依据与承租人签订的《房屋租赁合同》主张租金的案件。按照常理，承租人租赁房屋，支付租金是其应当履行的义务，然而，本案承租人却以租赁房屋未依法进行产权登记、租赁合同无效为由，请求法院驳回出租人的诉讼请求。于是问题就产生了：当《房屋租赁合同》的签订系双方当事人真实意思的表示，且不存在其他无效情形时，单纯因为租赁标的未进行产权登记是否足以导致合同无效？ 　　根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三条的规定，房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。可见，房屋权属登记分为所有权登记与他物权登记，而所有权登记中包括一个特别的登记程序，即初始登记。本文所称未进行产权登记的房屋即指建成以后未进行初始登记的房屋。　　实践中，未进行初始登记的房屋主要包括三种：　　1、依法建成的房屋，因尚不具备权属登记必需的条件或办理权属登记的手续尚不齐备而处于未登记状态。　　2、依法建成的临时建筑物，按照法律规定，对此类房屋不予办理权属登记，因而一直处于未登记状态。　　3、违章建筑物，即未按法定报批手续（或有报批手续，但未按规定在指定地点）擅自搭建的房屋、摊位等建筑物，属于不予办理权属登记的建筑。　　由于我国对房屋权属问题采登记要件主义，即产权登记是房屋所有权设立、变更、转让和消灭的生效要件，未经登记不发生物权效力。因此有观点认为，此三类房屋因其权属不清（即无法证明谁对其享有所有权）或因其存在的违法性而不能对外出租，如果对外出租则违反了《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规的规定，为无效合同。本文开头所述案件的承租人即以此为抗辩理由。　　那么，前述三种未进行权属登记的房屋其权利人如何确认？以该三种房屋为租赁标的的合同是否的确无效？对此笔者持不同观点，下文就围绕这两个问题将前述三种房屋分成两种情况分别予以论述。　　前述三种房屋中，第一种和第二种均为合法建成的房屋，即经过行政主管机关许可的建筑。虽然临时建筑（第二种）在存续时间上受到相关法规的限制（如《山东省城市临时建设、临时用地规划管理办法》规定临时建设用地期限不超过两年），但是其建设行为毫无疑问是合法的。下文中将此两种房屋合称为未登记的合法房屋；第三种因其建设未经相关行政机关许可，下文中将其称为未登记的违章房屋。　　一、 以未登记的合法房屋为标的的租赁合同不因标的未经产权登记而无效。　　首先，合法房屋虽未经产权登记，但其所有权人能够确定。　　我们知道，在物权法的一般原则中,公示原则发挥着核心作用。　　所谓公示原则,指物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示,从而获得社会和法律认可的效力的原则。一般动产物权以占有和交付（转移时）为公示方法，不动产物权以登记为公示的方法，我国新颁布的《物权法》第六条对此有明确规定。　　基于物权公示原则，学界将物权分为法律物权和事实物权，法律物权指已经纳入登记的物权（不动产）,以及由占有表示的物权（动产）,即由法定公示方式表征的物权；事实物权是指未经法定公示方式表征、但由真正权利人实际享有的物权。　　《城市房屋登记管理办法》对房屋权属登记的定义依法确认房屋产权归属关系的行为也恰恰说明登记之前房屋上已经客观、真实地存在着确定的物权，登记只是这种事实物权转化为法律物权的方式而已。　　鉴于此，笔者认为对于未登记的合法房屋，其虽未经权利公示，但必须承认其上已存在合法的、确定的所有权。新颁布的《物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（注意，本条所称合法建造的对象当然是包括临时建筑在内的）之规定恰如其分地体现了法律对物权原始取得（即事实物权）的肯定和保护。依据该条以及第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的