我国房地产企业信托融资理论与实践分析硕士学位论文.doc

摘 要 房地产业是国民经济的基础性和支柱性产业，房地产业的持续健康发展对国民经济的稳步增长具有重要意义。同时，房地产业是资金密集型产业，在土地开发和商品房经营过程中需要巨额资金的投入，需要金融业和健全的资本市场作后盾，因此，房地产企业融资渠道畅通与否关系到房地产业能否持续健康发展。 改革开放以来，我国房地产企业迅速发展，形成了较为稳定的融资模式：银行贷款、股票融资、利用外资等。首先，银行贷款是我国房地产企业的主要资金来源，包括房地产开发贷款和预售商品房按揭贷款，占到资金来源比重的一半以上。但这对于商业银行来说，是具有潜在风险的，因为房地产市场一旦出现吸纳速度放缓、吸纳周期超过同类商品房开发项目的平均建设周期的话，则将严重影响了房地产开发企业的资金周转，可能使房地产企业陷入资不抵债境地，导致大量银行贷款成为坏账。因此，国家已经限制了对房地产开发企业贷款的发放。其次，股票融资也是我国房地产企业的一个重要的融资渠道，但是由于上市要求的门槛较高，时滞较长，程序复杂，只有少数企业能够通过资格审查和审批程序，加上我国证券市场处于不成熟阶段，风险较高，导致房地产企业上市融资困难重重。最后，房地产企业利用外资合作开发，但是，迄今为止，这种渠道所占比重很小。 本文重点阐述了房地产信托融资方式，房地产信托是一种融资、融物与财产管理相结合的金融性质的信托业务，受托人一般是银行或非银行金融机构，其业务经营以获取手续费、代理费为目的，其标的物是客户的资金、房屋或是土地的财产和权力。房地产信托是以委托人提供财产为前提，体现了财产委托人和受托人、受益人之间的经济关系。本文借鉴了日本的土地信托模式，通过对这种模式的研究分析，结合我国实际，构建了我国的国有土地信托模式及流程；同时借鉴了美国的房地产投资基金模式，构建了我国的房地产投资基金模式及流程。最后，本文对我国房地产信托业的发展现状和前景做了详细的分析，得出在我国发展房地产信托融资所需要的宏观环境和政策条件。 关键字： 信托 房地产 房地产投资基金 ABSTRACT The real estate is a basic industry of the national economy, the standing development of the real estate is significant to the steady-state growth of national economy. Meanwhile, the real estate is the intensive industry of the fund, need input of huge fund in the course of managing in land development and commodity management , need well-liking financial and capital market backing, so the financing channels of real estate enterprises are significant to the standing development of the real estate. Since reform and opening-up, enterprises of real estate of our country have developed rapidly, have formed the comparatively steady financing mode: Bank loan , stock financing , utilizing the foreign capitals ,etc.. First of all, the bank loan is the main capital sources of enterprises of real estate of our country, including the loan of development of real estate and selling the mortgage loan of commodity apartment in advance, accounts for over half of capital source proportion. But this is a potential risk to commercial bank, once the turnover cycle of real estate market slows down , it may make real estate enterprise