重庆房地产市场调研与分析分析方案资料.docVIP

个人收集整理 勿做商业用途 个人收集整理 勿做商业用途 PAGE / NUMPAGES 个人收集整理 勿做商业用途 组长：陈显羽 搜集：周涵，古满涛，刘体仁，周闲云 编辑：罗潇 重庆市场调研分析报告 第一部分 重庆市房地产市场发展态势 一、重庆市宏观经济状况分析 （一）重庆市近五年国民生产总值（GDP）及增长率 重庆经济目前正处于自2000年开始的新一轮经济增长周期内，全市经济正稳步快速增长。 （二）居民消费水平及分析 近年来城市居民人均可支配收入图 从2002年开始重庆城市居民人均可支配收入增长率一直保持在两位数以上。2004年城市居民人均可支配收入达9221元，比2003年增长了13.92%。2005年1-5月城市居民人均可支配收入达到4516.26元，同比增长约465元，增长10.3%。 （三）宏观经济发展趋势分析 重庆市在此轮经济增长周期内，经济快速增长。城市GDP从2000年以来一直高于全国水平，从2002年开始增长率一直保持两位数。城市居民人均可支配收入在2004年已经超过1000美元，重庆市的宏观经济正处于快速发展时期。 二、重庆房地产市场状况分析 （一）城市总体规划 重庆市是具有都市定位、省域特征的直辖市。全市包括40个区县，幅员为8.24万平方公里。其中全市经济最发达、城镇化水平最高的区域包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区和巴南区共9个，这9区域被称之为“都市区”。都市区面积从1994年规划的2500平方公里增加到现在的5473平方公里。 城市结构采用“一城五片区、多中心”组团式布局，各组团间采用山体、河流、绿化带相分割，各组团既相互独立又相互联系。除了渝中区作为市中心外，在沙坪坝、观音桥、南坪、杨家坪、茶园、西永设立了六个城市副中心。市区内有嘉陵江和长江交汇，中梁山、铜锣山贯穿南北，是典型的山水城市。 江北城、解放碑、弹子石构筑的“金三角”CBD中央商务区格局。根据规划，CBD江北新城被规划为一个以金融、商务、文化、休闲为主，集超大规模及现代化的交通网络为一体的，具有国际水准超前规划的重庆中央商务区“内核”部分。规划中的金融街、商业中心、大剧院、博物馆、游艇俱乐部、健身中心、公园、美食城等都将云集于此。 北部新区规划面积136.6平方公里，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，东依长江寸滩港口，规划人口65万人。由人和（燕城花园所属）、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山7个组团构成，呈多中心、组团式布局结构，组团之间由生态林地、公园绿地间隔。总体上分为重庆高新技术产业开发区北部科技园（简称“高新园”）、重庆经济技术开发区北部园区（简称“经开园”）、和重庆出口加工区。 （二）城市交通规划 重庆由于地处东部发达地区和西部资源富集的结合部，是长江上游地区最重要的水陆空综合交通枢纽和物资集散地。公路、铁路、水路、民航多种交通运输方式齐备，交通资源丰富、立体交通网络骨架已初步形成。重庆市直辖以来，交通基础设施建设投资规模逐步扩大，提出了“八小时重庆”、“半小时主城”的交通规划目标。 目前60%城市居民出行以步行为主，占出行方式的比重为27%。近两年市区机动车增长率都在20%左右，2005年5月机动车保有量突破100万辆。 由于地形缘故，重庆道路建造成本很高，而且联系各组团之间的道路基本上只有一条，道路较窄，随着城市发展，市区交通将面临重大冲击。 交通、能源、市政等基础设施项目占了一半以上，年度预计投资364亿元。 （三）重庆房地产历年投资额 2004年固定资产投资1609.93亿元，比上年增长26.8%；房地产开发投资达到393.09亿元，比上年增长19.9%，占固定资产投资的24.41%。重庆的房地产投资在近几年一直保持在25%左右，由于政府的控制，房地产市场一直在稳步发展，重庆连续三年全国检查都受到国家七部委的表扬。 注重投资结构平衡。重庆市政府进行房地产投资同时，更注重与商业、服务业的协调和互动，确保持房地产市场持续健康的发展。 （四）房地产竣工面积、销售面积、空置面积情况 重庆房地产住宅竣工面积、销售面积、住宅空置面积走势图 （单位：万m2） 通过上述数据分析，重庆房地产市场处于良性高速发展阶段。在竣工面积大幅增长的前提下空置面积保持相对较慢的增长，2004年空置率比2003年减少231.8万平米，表明重庆消费需求旺盛，为房地产进一步发展提供有力的市场支持。 （五）住宅市场供给、需求情况 重庆未来房地产市场将呈现供需两旺的局面。 1、住宅供给情况 未来几年重庆市江景房将有700万平米左右的供应量。 有消息分析，未来在北部片区，正在规划的几个大盘供应增量就将达到1500万平方米以上。 2、住宅需求情况 重庆市今后房地产需求将持续