房地产估价报告的常见错误学习材料.docx

三、房地产估价报告的常见错误　　（一）估价报告书不完整　　1.封面内容不完整（封面包括以下7项内容，否则存在错误）　　2.目录不规范（如少项）　　3.致委托方函内容不全　　4.估价师声明缺少或其内容不全　　如缺少参加实地勘察的注册房地产姓名、用签章代替签字 5.估价假设和限制条件假设设定错误　　如依据委托人要求不对，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看的状况保持一致，根据教材变动出题。　　6.估价结果报告内容不全　　　7.估价技术报告内容不全、多项缺项计算　　8.附件内容不全　　9.抵押评估缺少变现能力分析或缺少风险分析　　（二）估价报告书封面错误　　封面中没有估价报告出具日期、　　封面中“估价人”错误，应为房地产注册估价师，少估价师注册号　　封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。 （三）致委托方函内容的错误　　1.致委托人函中缺估价对象的详细说明。　　2.致委托人函中缺估价报告应用有效期（以往考试，现在无，只有致函日期）。　　3.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。　　4.致委托人函中缺少估价目的。　　5.致委托人函中没有说明价值时点。　　6.致委托人函中缺法定代表人的签名、落款中缺公章等。　　7.“目录应放在”“致估价委托人函”之后。 （四）估价结果报告可能存在的错误　　“估价结果报告”应包括以下14项内容：　　1.“估价委托人”可能出现的错误缺少或表述不全　　委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所以及身份证号。　　2.“房地产估价机构”可能出现的错误——表述不正确或不完整　　估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级　　3.“估价目的”可能出现的错误表述不准确 4.“估价对象概况”可能出现的错误：　　（1）估价对象概述缺失　　（2）估价对象描述不清晰　　1）土地权益方面　　①土地使用权人交代不清；　　②土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清；　　③土地使用年限交代不清；　　④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；　　⑤土地使用权证交代不清；　　⑥对共有产权或部分产权交代不清。 2）土地实物方面　　①土地“生熟”程度交代不清；　　②土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；　　③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；　　④土地面积、形状等交代不清；　　⑤土地的四至交代不清； 3）建筑物方面　　①房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）；　　②房屋用途交代不清；　　③建筑物结构交代不清；　　④房屋建成年代交代不清；　　⑤房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度、期房、现房）；　　⑥房屋装修（主要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清；　　⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；　　⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；　　⑨面积前后不符，分部之和不等于总面积。 5.“价值时点”可能存在的错误　　（1）“估价时点”表述不正确或用语错误　（如表述为“估价时间”“估价时期”、“估价年月”等）；　　（2）估价时点与报告中的时间数据不吻合　　如：价值时点不在估价作业日期之内未说明价值时点的理由　　（3）没有说明“价值时点的确定理由”可作为一处错误予以指出；　　（4）注意抵押和征收的价值时点的规定；　　6.“价值类型”可能出现的错误　　表述不规范、不全面、不正确。　　要特别注意征收估价和抵押估价的价值定义。　　7.“估价原则”可能出现的错误　　（1）不符合《房地产估价规范》的要求或缺少某项原则或添加不必要的原则；　　（2）与估价目的不对应，如抵押估价缺少“谨慎”原则。非抵押，估价原则不必考虑谨慎原则。 8.“估价依据”可能出现的错误　　如缺法律：《中华人民共和国物权法》；　《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》；　　没有中华人民共和国国家标准：《房地产估价规范》、又如估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》、缺相关估价指导意见。　　征收估价缺少《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》，注意依据中的《城市房屋拆迁管理条例》已经被新法取代，不应作为估价依据。　　抵押中缺少《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》。 　9.“估价方法”可能出现的错误（对此后面进行专题阐述）　　10.“估价结果”可能出现的错误　　（1）评估结果中没有说明币种，没有大写；　　（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率；　　（3）缺少单价（无