案例讲义考点总结终稿.doc

PAGE PAGE 4 2015年08月26日 【考点】： 　　1.委托方单方的授权就生效 2.【考点】委托书应放入附件，附件中没有算错误 3.【考点】估价对象位置图、估价对象内、外部状况照片，周围环境和景观照片，要放入附件，不放的算错误。估价对象实地查勘记录（14年改错题） 估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影响资料，并将这些资料放入估价报告附件中（教材18页估价对象位置图、估价对象外观、内部状况照片、周围环境和景观照片），以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。 4. 【考点】一是前后没有照应。如前面说了上座率70%，后面计算时又没有考虑进去；前面定下的报酬率是13%，后面又采用15%。 二是数据来源没有出处或是有错，如有的估价报告中的房地产税、营业税的税率错误。 三是判断推理没有充足的理由，如简单地下结论，却没有充足的理由支持该结论。 5. 一份完整的估价报告应包括以下8项内容： 　一、封面（很少考） 指错：封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。 　二、致估价委托人函（重点） 　三、目录（很少考） 　四、估价师声明（2013教材改变，原称“注册房地产评估师声明”，常考） 　五、估价假设和限制条件（很少考） 　六、估价结果报告 　七、估价技术报告：重点，是纠错题核心，占纠错题70%分值 　八、附件（重点） 【考点】：在案例考试指错题中，若以上部分有缺项而没有明确理由， 　　可作为一处错误指出。如注明“略”，可视为不缺项。 6.封面应写明 　　1.估价报告名称 　　2.估价报告编号 　　3.估价项目名称 　　4.估价委托人 　　5.房地产估价机构 　　6.注册房地产估价师 　　7.估价报告出具日期 6-1 估价报告名称 　　估价报告名称一般为“房地产估价报告”。为了一目了然，也可以按照估价目的来起名，例如“房地产抵押估价报告”、“城市房屋征收估价报告”。 　　【考点】根据《房地产抵押估价指导意见》房地产抵押估价的封面标题必须明确为“房地产抵押估价报告”；如只写房地产估价报告，在指错题中可以算一处错误。 6-2注册房地产估价师 （注意：姓名＋注册号，且是2名以上。此处如果没有注册号，只要有别的错误就不要纠出，不应该算一处错误。） 6-3注意：封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期” 6-4注意：封面上的估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。 7. 致估价委托人函的写作（主要考点） 致估价委托人函的写作内容包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型（注意：2011年教材要求，没有就算错误。比如是抵押还是征收评估）、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示、致函日期。 　　1）.致函对象，应写明估价委托人的名称或姓名。 　　2）.估价目的，应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。 　　3）.估价对象，应写明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况。 　　4）.价值时点，应写明所评估的估价对象价值或价格对应的时间。 5.价值类型，应写明所评估的估价对象价值或价格的名称；当所评估的估价对象价值或价格无规范的名称时，应写明其定义或内涵。 　　6）.估价方法，应写明所采用的估价方法的名称。 　　7）.估价结果，应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。 　　8）.与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示。 　　9）.致函日期，应注明致函的年、月、日。 　　致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署房地产估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。致委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。 10）注意落款 　　（1）公章。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，（。（必须是公章，其他印章算错，无公章算错） 　　（2）签名。法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。 　　（3）受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署房地产估价机构的全称。 　　（4）致函日期。致函日期为估价报告出具日期。注意，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。必须与前边封面的估价报告出具日期一致，注意不一定是价值时点。 例：【案例1-2】致估价委托人