案例04-14真题简答-已排版最终.doc

简答题 PAGE PAGE 4 2014年 甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。 请问： 　　 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 　 　2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ 答： 　　1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有： （1）项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。 （2）项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。 （3）项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。 （4）项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 （5）项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。 请问： 　　1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 　　2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ 答： 错误有： 能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。 “开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。 该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。 投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。 请问： 　　 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 　 　2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 　答： 　　 1. 抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 　 　2. 在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有： （1）抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。 （2）征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。 2013年 某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。 针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。 答：1、对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下： 基于营业收入测算净收益：净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润； 基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益 = 潜在毛租金收入—空置和收租损失+其他收入—运营费用。 2、对于包含题意中多种收益类型的房地