案例历年真题简答题参考文件.docx

PAGE PAGE 2 一、问答题（共3题，每题10分） 　　（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作? 　　（二）某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。 　　（三）某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答? 一、问答题。 　　（一）答： 　　1.选用假设开发法和市场法进行估价； 　　2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况； 　　3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本； 　　4.分析确定土地的最佳开发方案； 　　5.了解房地产开发成本开发完成后的市场经营模式，（租或售），运用市场法和收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格； 　　6.选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格； 　　7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果； 　　8.根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。 　　（二）答： 　　1.（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同； 　　（2）收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分； 　　（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等； 　　2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限（或者土地使用终止年短于建筑物寿命终止年）； 　　3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均（客观）成本（或者：实际成本不一定是社会平均（客观）成本。 　　（三）答： 　　甲公司可能提出的要求： 　　1.按改造后的办公用途市场价值进行评估； 　　2.对办公楼承租人损失进行评估； 　　3.对装修、改造费用进行评估。 　　房地产估价机构可做的答复： 　　1.应按改造前的工业用途评估（笔者注：按法定用途），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。 　　2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。 　　3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。 2005年房地产估价师考试《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） 　　（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 　　请问： 　　1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节? 　　2.装修补偿应如何确定? 　　3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理? 　　（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。 　　请问： 　　1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么? 　　2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定? 　　3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费? 　　（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为