成本法常见错误汇编.doc

/ 大家论坛 PAGE \* Arabic 4 / NUMPAGES \* Arabic 6 PAGE PAGE 4 成本法常见错误 1、计算时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，成本应为社会平均成本,即客观成本成本，采用重置成本，不能用重建成本）； 2 适用于新开发房地产的基本公式p-225（理论） 1)适用于新开发的房地产的基本公式 新开发的房地产价值＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润 2)适用于新建成的建筑物的基本公式 新建的建筑物价值= 建筑物建设成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润3)适用于新开发的土地的基本公式新开发的土地价值＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息＋销售费用+销售税费+开发利润 3、适用于旧房地产的基本公式p-228 1)适用于旧的房地的基本公式 旧的房地价值＝房地重新购建价格-建筑物的折旧 或者 旧的房地价值 = 土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧 2)适用于旧的建筑物的基本公式 旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 4、房地产价格构成划分为以下7大项（注意不要漏项） ①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤ 投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。P-215(理论) 5、土地取得成本注意事项p-215(理论)（取值要说明依据） 取得房地产开发用地得途径可归纳为以下3类情况： (一)市场购买下得土地取得成本 由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费、营花税)构成。 (二)征收集体土地下的土地取得成本 (1)征地补偿安置费用的组成 土地补偿费?安置补助费?地上附着物和青苗的补偿费 ④安排被征地农民社会保障费 (2)相关税费 ①征地管理费 ②耕地占有税 ③耕地开垦费 ④新菜地开发建设基金⑤政府规定的其他费用 (3)土地使用权出让金等土地有偿使用费 (三)征收国有土地上房屋的土地取得成本 (1)房屋拆迁补偿安置费用的组成 ?被拆迁房屋的房地产市场价格 ?被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额 ?搬迁补助费④安置补助费 ⑤拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费 (2)相关费用 ?房屋拆迁管理费?房屋拆迁估价费 ?房屋拆迁服务费④房屋拆除和渣土清运费 ⑤政府规定的其他费用 (3)土地使用权出让金等土地有偿使用费 开发成本注意事项（取值要说明依据） 开发成本一般包括勘察设计等前期工程费、开发建设过程中的税费、基础设施配套费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费等，注意不能漏项。p-216(理论) 可以将上述开发成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。其中，开发成本中本质上应归属于土地价值的基础设施建设费等费用，属于土地开发成本；开发成本减去土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。公共配套设施建设费等费用视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或者在两者之间进行合理分配。7、管理费用求取（取值要说明依据以及基数） 包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。 按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。 8、销售费用求取（取值要说明依据以及基数） 销售费用应当区分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用。 广告宣传费、售资料制作费、样板房、样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的－必须计利息 销售代理费一般是与销售同时发生的-不必计利息 销售费用通常是按售价（估价对象）乘以一定比率来测算。 9、投资利息的计算（取值要说明依据以及基数） 1)应计息的项目 土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。 2)计息期的计算 建设期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是估价对象开发完成的日期（估价时点）。 当估价对象为现房的，一般是假设估价对象在估价时点竣工验收完成。 对于在土地上进行房屋建设的情况来说，建设期又可分为前期和建造期。 前期是自取得房地产开发用地之日起至动工开发（开工）之日止的时间。 建造期是自动工开发之日起至房屋竣工之日止的时间。 计息期应按照它们在估价时点（在此假设为现在）的客观水平来估算。 每项费用的计息期的起点，是该项费用发生的时点，终点是开发期的终点 土地取得成本计息期一般从建设期开始到结束。 开发成本、管理费用和销售费用的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半，另外还要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的计算期的计算方法是考试的重点。在一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完工都要计息。 销售税费求取 开发商(作为卖方)缴纳