绿城长沙桂花城房地产项目投资.doc

绿城长沙桂花城房地产项目投资 第2章长沙桂花城项目市场环境与营销分析 2．1绿城房产及桂花城项目简介 2．1．1绿城房地产集团简介 绿城房地产集团有限公司(以下简称绿城)，国内知名的房地产企业之一，专 注开发系列城市优质房产品。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业， 是香港上市企业一绿城中国控股有限公司(股票代码：3900)的全资子公司【41。 历经13年的发展，绿城已辖有50多家成员企业，拥有员工约1600多人，房 产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、舟山、新昌、海宁、德清、上虞、 淳安以及国内北京、上海、长沙、合肥、郑州、青岛、乌鲁木齐等21个城市。至 2007年8月底，在建项目总建筑面积达500多万平方米，累计土地储备总建筑面 积1535万平方米。 绿城专注于优质房产品的开发，产品形态涵盖别墅、城市公寓、度假公寓、 酒店式服务公寓等住宅系列，同时涉及酒店、综合类项目的开发和营造。自1996 年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2006年实现销售收入74 亿元。自1998年以来，历年被金融机构评为3A级信用单位。绿城在近3年中连 续名列中国房地产公司品牌价值TOPlO、中国房地产百强企业综合实力ToPlO， 并两度蝉联浙江省房地产企业50强榜首；同时荣获“2005．2006年度中国房地产诚 信企业”称号，并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“2004年度全国住 宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。 2．1．2绿城长沙桂花城项目概况 绿城·桂花城位于长沙市雨花区体育新城附近，北靠长沙大道(原雨花大道)， 南临博进路，东接高岭路，西依汉城路，交通便捷，配套完善。项目占地263亩， 容积率1．5，建筑密度27．1％，绿化率40％以上，总建筑面积29万平方米，住宅面积约22万平方米，地下面积约7万平方米。项目由多层公寓、小高层公寓、高层 公寓、大型会所、幼儿园及各类现代化生活服务设施组成，是低楼层、低密度、 低容积率、高绿化率的大型现代生活园区。 长沙桂花城项目由湖南绿城房地产投资置业有限公司开发，公司成立于2003 年lO月，注册资金6000力-，为绿城集团全资子公司。公司主要设项目工程部、 综合管理部、财务部、营销策划部、材料设备部、前期部、规划设计部、成本管 理部、客户服务部。公司现有人员81人，平均年龄3 1．5岁，平均司龄18个月， 公司员工多数为长沙本地人员。桂花城项目部由12人组成，主要由工程部副经理、 5名土建管理人员和4名安装管理人员以及1名景观管理人员和资料员组成，公 司成本管理部设工程现场。 长沙桂花城项目预计分3期开发，一期开发约11万平方米，主要以多层为主， 二期开发约lO万平方米，主要以小区中心花园点式小高层为主，三期开发约8万平 方米，主要以汉城路沿线高层为主。项目总投资约10亿元，预计开发周期为6年。 绿城长沙桂花城项目工程建筑总设计由浙江东方设计院设计，施工图深化设 计由湖南建工集团设计院设计，项目一期工程由江苏南通第三建筑公司总承包， 由湖南天鉴监理有限公司监理，湖南省质量监督站监督。景观由香港贝尔高林景 观设计公司设计，室内装饰由上海雅狮室内设计公司设计。 2．1．3绿城长沙桂花城项目建设规划方案 2．1．3：l建设规划设计要求 1．小区规划要点 长沙桂花城小区规划具体控规按“规划设计要点”执行，同时注重以人为本， 从功能配置与视觉体验两个层面提升楼盘整体品质；以环境为本，树立环境先行 的观念，将建筑与环境同步、协调地考虑；强调整体性、多样性和均好性；重视 户型的合理性和经济性，特别要注意地方的特点和需求【5】。 2．建筑设计空间布局 根据基地的现状，在设计中突出利用和改造现有地形、创造环境，把住宅融 入环境中，处处体现居住的舒适原则和以人为本的开发理念，使之成为长沙的高 档住宅小区；从社区的品质和定位而言，需要尽可能地拓展居住的景观环境空问； 重视平面规划，形成建筑布局上的差异性，创造出起伏变化的建筑群体效果【6j； 环境设计突出大尺度效果，形成绿地景观、水景、园景和建筑之间在空间尺度上 的相互呼应；完备、合理、实用的公建配套，创造出高品位、中等成本、符合市 场价位的景观房产。 3．建筑外观与色彩 长沙桂花城的建筑风格、外观、色彩、建筑体量应既要融城市于一体，又要绿城美观大方，独树一帜，依靠建筑形体的变化和色彩配置，创造出独特的视觉效果； 最终达到醒目而和谐的建筑效果。建筑群体应高低有序、线条流畅，尽可能使用 柔和的线条，力求建筑群在整体上浑然一体；并合理利用天际轮廓线，体现整个 园区丰富、变换的层次。其色彩应追求与环境融合，以柔和明快为主色调，不宜 采用暗色调，以争取更多的行人视线。外墙拟采用高档涂料、高档面砖或石材组 合