大悦城住宅客户定位.doc

大悦城住宅客户定位 从目前天津城市发展来看，天津已经进入多核发展城市初期，在未来的1-2年内将进入多核发展中期——都市综合体时代，未来将有大量的高知、高端客户进驻城市核心区； 从目前综合体成功案例上看，这些综合体内住宅客群，均来自项目内部以及项目周边的写字楼等商务、商业配套，以及部分投资人，这些客户均看好综合体交通、购物、工作以及居住的便利性，对城市生活依赖性强，因此本项目目标客群也将在项目内部及周边的商务、商业配套中寻找。 寻找目标客群 写字楼： 项目内部写字楼内大量的办公人群以将成为本项目直接客户； 商业： 项目内部商业经营者，将成为本项目直接客户； 酒店、酒店式公寓： 在酒店、酒店式公寓中短期居住的客户，通过有效的推广宣传，将成为本项目住宅产品潜在购买客户。 城市功能的发展为项目带来巨大的高端需求 未来，周边规划的大量高端公建类项目将使项目所处的北部中心区由现有的居住型为主导区域升级为“居住+高端商务+休闲娱乐”的新型综合性区域； 由此所带来的“功能升级、产业升级、档次升级”将最终转化为“人口即潜在客户群”的升级，促使高端商务人群大量增加 从周边产业情况分析可以看出： 项目辐射核心范围——老城厢板块商务区——为本项目主力购买客群的主要来源。 项目辐射泛核心范围——和平区商务区——为本项目次级购买客群的主要来源； 大悦城住宅物业客户来源 项目内部规划其他业态——项目自身客群 老城厢板块商务区——周边区域客群 和平区商务区——从和平区商务区溢出的分流客群 大悦城住宅物业客户发展方向 中等收入阶层 外资和外地知名企业来津工作人员； 经常往来的国内及海外商务人员； 本地的处于金领和普通白领之间的高收入阶层（中高级白领）； 企业高级管理层（金领），高级公务员 位居城市中心，借助交通网络的高可达性，依托产业功能的发展使以上潜在客户向本项目周边区域聚集。 客群定位 客户分类 客户来源 客户特征 职业特点 购买目的 客户比例估算 自住客群 本地：主要集中在南开区为主，对老城厢有一定的情结 年龄主要集中在30—50岁之间.跨度从年轻群体到一些养老群体 事业单位中、高层；年轻白领和一些私营业主 以自住为主，主要用于婚房、自用以及养老等方面 70% 外地：北京、上海、广州等地 45岁左右 私营业主居多 用于自住 5% 投资客群 本地：天津六区 集中在35—45岁左右 企业高管以及职业投资人 用于收取投资效益 5% 外地：来自北京、上海、港、澳、台、新加坡等地 购买能力较强，多次在天津投资房产 商人、政府高管、私营业主、职业投资人等 用于收取投资效益 20% 可以看出，天津住宅市场客群目前以来自本地的自住客群为主，这些客群将成为本项目的基础客群。 结合本项目所处地理位置以及周边产业状况，本项目目标客群定位如下： 以项目内部产业以及周边产业为依托的居住型商务客户将成为项目的主流客户 目标客群构成：社会新贵+富贵之家+中间客户（投资人） 聚集财富的社会新贵 厚积薄发的富贵之家 成为项目的主力购买客群 同一水平线的经济能力，对生活怀有梦想、自信满满，他们对生活有着自己的审美，他们看起来特别随意，其实他们非常挑剔。他们深信，高品质生活必然从选择高品质的住宅开始。 实力：城市精英阶层，当今和未来社会的骨干 特征：开放，积极，自信，乐观 愿景：对城市中心区域的发展充满信心，热爱都市生活 情结：对城市中心区域的执着 社会新贵—70% 城市地位：社会中坚力量、城市新贵 职业特征：企业中高级人才 年龄特征：２５-35岁 家庭结构：单身或两口之家 置业特征：注重享受城市中心生活，看重社区高品质服务功能及商务、商业氛围 社会经济地位：快速上升期向稳定期过渡 客户描摹 工作是他们生活重要组成部分，时刻为了更高的理想拼搏，享受生活更是心中永远向往的。 拥有较高教育水平的他们，眼界开阔，见多识广，接受新鲜事物的能力很强 ，拥有不同寻常的审美观念和品味，对事物的视觉感受要求高； 他们喜欢充满质感的东西，如果不经意间发现某种东西是新鲜而充满质感的一定会引起他们的注意； 他们由于事业成功、上升空间较快，无暇顾及自身生活，成为准丁克一族，工作与二人世界将成为他们生活的全部。 时尚生活是他们向往的生活方式 客户需求 对交通依赖程度较高； 由于经济能力，户型面积偏小（1-2室）而又必须尽可能提高使用率，并且为未来家庭成员的增加做好准备； 需要充分的储物空间； 注重外立面的个性化 对装修要求较高，要体现出品味 富贵之家—30% 城市地位：金字塔尖人士 职业特征：企业高层管理者、高级公务人员 年龄特征：40岁以上 家庭结构：以三口之家为主（包括多子女家庭） 置业特征：多次置业，购房心理成熟，具有一定的长线投资性质 社会经济地位：成熟期向自我实现过渡 客户描摹 拥有极强事业心的他们，